• Mariana Bressane

Revisão da Lei de Zoneamento: o que vai mudar?


Já se iniciou a última etapa do processo de aprovação da alteração da Lei de Zoneamento, sendo amanhã a primeira das 4 audiências públicas a serem realizadas antes do envio do texto ao Legislativo.


Vamos então entender que mudanças estão sendo propostas.


A seguir estão reunidos os principais itens de alteração propostos na Minuta Final de ajustes da Lei de Zoneamento, que se aplicam aos projetos de edifícios para incorporação imobiliária, de usos residencial, não residencial e misto - excluídos portanto tópicos relativos a reformas, lotes menores que 500m², usos diversos, bem como itens de ajuste ortográfico.


Lembrando que nesta etapa serão ouvidas a população e entidades interessadas, portanto o texto pode sofrer alteração. A redação final será novamente comentada e atualizada aqui quando disponível.


1 - Aumento do gabarito de altura máximo permitido:


Em ZC passa de 48m para 60m;

Em ZM passa de 28m para 48m.


Isso vale apenas para imóveis com frente e acesso para vias de largura igual ou superior a 12m (lembrando que largura de via, também chamada de largura de logradouro, inclui as calçadas. É a distância medida de alinhamento de lote a alinhamento de lote).


Além disso é condicionado ao atendimento do limite máximo de 25% de vedação da testada do lote com muros.


E não se aplica para lotes inseridos na Macroárea de Estruturação Metropolitana – MEM ou lindeiros a ZER ou a ZCOR, isto é, que façam “divisa” com estas zonas.


Outra alteração é quanto a dispensa de gabarito para quadras onde 40% da área dos lotes - e não mais 50% - já tenha edificações construídas ultrapassando os limites vigentes.


2- Vagas de garagem (cobertas não computáveis)


Nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP, em uso residencial o limite máximo de 1 vaga por unidade habitacional passa a ser de 1 a cada 60m² de área computável da unidade.


3 - Fachada Ativa


Quando o imóvel possuir mais de uma testada (frente para rua), o mínimo de 25% de extensão (com mínimo de 3m) passa a valer para a soma do comprimento de todas as testadas, e não mais 25% para cada testada.


Em lotes com desnível superior a 2,00m na testada passa a ser admitido a localização da fachada ativa em pavimento acessível com desnível máximo de 1,00m do nível da testada.


Quanto às vagas permitidas para Fachada Ativa (cobertas e não computáveis), o limite de 1 para cada 70m² deixa de se aplicar para todas as zonas e fica restrita à ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP.

E passa a ser permitido que vagas de PNE e idosos ocupem o recuo entre a fachada ativa e o logradouro público.


O uso da Fachada Ativa não pode ser para atividades de armazenamento e distribuição de carga, guarda de bens móveis, edifícios-garagem e estacionamento de veículos. Esta restrição de usos se aplica também ao outro benefício NR previsto da Lei, para usos mistos em ZEU´s e ZC´s equivalente a 20% da área total computável do projeto.


4- Vilas e Ruas sem saída


A faixa envoltória de 20m, que prevê gabarito reduzido, passa a se aplicar somente à vilas e não mais a ruas sem saída.


E o limite de 15m de gabarito dentro da faixa envoltória passa a ser aplicável também para ZC e ZEIS, não mais apenas para ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP.


Passa a ser permitido o remembramento de lotes não pertecentes à vila desde que sejam demolidas todas as edificações pertencentes à mesma. Neste caso, em que o imóvel passa a pertencer a um mesmo proprietário, a vila considera-se extinta e a via interna passa a ser parte da propriedade particular.


5 - Alargamento de calçada


EM ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP, a largura obrigatória de 5m para calçadas, passa a ser dispensado em lotes menores que 1000m², desde que atendido o recuo frontal de 5m.


Para as demais situações onde é obrigatória, a faixa necessária para o alargamento poderá, alternativamente à doação, ser instituída como área não edificável devidamente averbada em Cartório. Neste último caso não se aplicará o desconto no cálculo da outorga onerosa.


Para estas situações fica mantida a dispensa de recuo frontal, bem como a aplicação do CA sobre a área original do lote.


6 - Dispensa de recuo frontal


Além da situação acima, temos a dispensa de recuo no caso de quadras que estão ocupadas em mais de 50% de sua extensão por edificações no alinhamento do logradouro. Porém, essa condição passa a ser inválida caso a nova edificação prevista implique na demolição de mais de 50% das edificações no alinhamento da face da quadra.


7- Áreas de fruição pública


No novo texto fica esclarecido que podem ser cobertas ou descobertas, e passam a poder ser fechadas no período noturno.


Para lotes em ZEU´s e ZC´s entre 10.000 e 20.000m², fica acrescida a obrigatoriedade também para empreendimentos mistos, além dos não residenciais já previstos.


Para os benefícios concedidos a lotes menores que 10.000m² onde for adotada a fruição pública, ficam acrescidas as demais zonas além de ZEU´s e ZC´s.


8 - Pólos Geradores de Tráfego


Foram acrescentadas condições para empreendimentos mistos, que devem atender no seu conjunto as regras exigidas para cada uso individualmente.


9 - Instalação de usos não residenciais


As condições exigidas para cada subcategoria de uso não residencial, como quantidade de vagas de veículos, carga e descarga, bicicletas, vestiários, horário de funcionamento, largura de via, entre outros (de acordo com o Quadro 4A), não mais serão exigidas no licenciamento da edificação e sim no posterior licenciamento da atividade, desta forma pode-se especificar apenas a categoria de uso NR.


A largura de via exigida passa a se aplicar exclusivamente para o acesso de veículos, não sendo aplicável a acesso de pedestres ou fruição.


10 - ZEIS


Foi acrescido um benefício de 20% de potencial construtivo adicional não computável nas ZEIS 1, ZEIS 2, ZEIS 3 e ZEIS 4, quando se optar por executar no mínimo 80% de HIS 1.


E nos empreendimentos em ZEIS em lotes com área superior a 20.000m² deverá ser reservado lote com área mínima de 3% da área total do lote original, destinado exclusivamente à implantação de uso não residencial.


11 - Cota de solidariedade


A cota de solidariedade passa a poder ser adotada, de forma opcional, nos empreendimentos com área construída computável igual ou inferior a 20.000 m², recebendo os mesmos benefícios existentes.


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