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A nova Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização 2024
- Mariana Bressane
- 4 de jun. de 2024
- 8 min de leitura
Atualizado: 5 de dez. de 2025
Última atualização: 04/12/25
A recente revisão da “Lei de Zoneamento” (nº 16.402/16) ocorrida em 2024 através das leis 18.081/24 e 18.177/24 trouxe, dentre as diversas alterações no seu texto, a inclusão da menção à “Carta Geotécnica do Município de São Paulo”, em sua versão de 1992 (vigente na ocasião) “ou a que vier a substituí-la”.
O assunto ganhou destaque, tanto pelos impactos significativos para o uso e ocupação do solo, quanto pela pouca familiaridade com o assunto - que trata de disciplina técnica específica - por parte dos munícipes, proprietários de terrenos, incorporadores, arquitetos...
O que é e para que serve
A Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização, mais conhecida apenas como Carta Geotécnica, é um mapeamento das características físicas do solo do município e tem sido utilizado como um dos instrumentos do planejamento urbano.
De acordo com suas características de relevo, composição material, água subterrânea, entre outras, permite identificar a capacidade ou as limitações do meio físico, os problemas existentes e os potenciais, e assim determinar o grau de “aptidão à urbanização” de uma localidade sob esse aspecto, com objetivo de prevenir riscos na ocupação das áreas da cidade. Orienta também as áreas de defesa civil, meio ambiente e infraestrutura urbana.
Embora o assunto soe como novidade no momento, São Paulo contou com sua primeira Carta Geotécnica em 1985 - desenvolvida pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas) - tendo sido atualizada em 1990 e depois em 1992 (permanecendo vigente até agora, por mais de 30 anos), e desde 2012 a Lei Federal 12.608 tornou obrigatória a elaboração de Carta Geotécnica nos municípios que apresentem riscos de deslizamentos, inundações e processos geológicos e hidrológicos correlatos.
Histórico
Mas então porque não ouvimos falar dessa Carta antes tanto quanto agora?
Somente no Plano Diretor de 2014 (Lei 16.050/14) é que vemos a primeira menção a esse assunto, como reflexo da Lei Federal de 2012.
De modo geral, abordou as áreas de risco, introduzindo a necessidade de diretrizes técnicas para novos parcelamentos e a apresentação de estudos geotécnicos para o licenciamento de atividades que demandem a utilização de águas subterrâneas ou interferência com o lençol freático em terrenos localizados em área sujeitas a riscos de colapso estrutural, por exemplo.
Também colocou como diretriz para a revisão da LPUOS - que ocorreria 2 anos depois - o traçado de estratégias de controle em áreas onde ocorram deslizamentos e inundações, e manutenção das ZEPAM existentes (zonas especiais de proteção ambiental) onde houvesse fragilidade geológica.
Embora tenha determinado também que a Carta Geotécnica deveria ficar disponibilizada para consulta do público em formato aberto (e de fato estava disponível no Geosampa), como se vê a sua utilização era limitada a casos específicos e tinha função predominante de orientar os poderes Legislativo e Executivo nas definições de diretrizes e regras de uso e ocupação do solo.
Atualização e mudanças na legislação
A recente revisão da “Lei de Zoneamento” deu maior enfoque ao assunto das áreas de risco geológico e hidrológico e sujeitas a recalques, criando novas regras para licenciamento de obras e restrições ao adensamento nessas áreas.
E com razão, uma vez que o processo de urbanização tende a agravar os fatores de risco: aumenta a impermeabilização do solo, aumentando a probabilidade de inundações em conjunto com fatores decorrentes das mudanças climáticas, pode alterar o nível do lençol freático em obras subterrâneas, pode provocar contaminação do solo ou implicar na utilização de locais com solo ou água contaminadas, pode acelerar o processo de erosão do solo exposto nas movimentações de terra necessárias às obras, bem como aumentar o risco de escorregamentos em situações que utilizem corte e aterro.
Portanto a revisão da LPUOS, além de estender a utilização da Carta Geotécnica para além do planejamento urbano até a escala do planejamento da edificação, evidenciou a necessidade de sua atualização. Afinal, o mapeamento de 1992 já não representava mais a realidade atual da cidade. Além disso, a tecnologia para sua elaboração evoluiu, contando hoje com técnicas de geoprocessamento e ferramentas que permitem maior precisão e detalhamento da informação.
Assim, em maio de 2024 foi publicado o Decreto 63.423/24, que aprovou a versão 2024 da Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização de São Paulo (já disponibilizada no Geosampa, substituindo a de 1992), que já vinha sendo desenvolvida desde o início de 2023.
O Decreto traz em seus anexos a nova Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização do Município de São Paulo (CGAU-MSP) em PDF e também um Guia de Utilização para orientar sua leitura e aplicação. A nova carta também se propôs a trazer as informações de forma mais simplificada e compilada, trazendo diferentes camadas de informações analíticas. Esse era um dos pontos críticos da Carta de 1992, que conjugada com definições muito genéricas na lei, vinha trazendo nesse intervalo de tempo inúmeras dúvidas de aplicação e conclusões alarmantes sobre a aptidão à urbanização de diversas áreas da cidade.
Mas não apenas isso, o Decreto também regulamenta as novas regras da Lei de Zoneamento, trazendo esclarecimentos e condições relevantes, que veremos a seguir.
As novas regras da Lei de Zoneamento
As mudanças mais impactantes em torno desse assunto foram as seguintes:
Limitação de uso de parâmetros construtivo nas zonas de Eixo:
“Art. 3º Independente da macroárea, não se aplicam os parâmetros de ZEU, ZEUP, ZEUa e ZEUPa aos imóveis:
V - localizados em Áreas de Risco Hidrológico ou Geológico ou áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos, conforme mapeamento oficial do Município”
Isso significa que mesmo que um imóvel se encontre em uma destas zonas - e aqui destacamos a ZEU, que possui o maior potencial construtivo da cidade - agora passa a ser necessário confirmar se há incidência destas restrições, causando possível redução do potencial. Essa é uma informação essencial seja na fase de prospecção de terrenos seja para iniciar o desenvolvimento de um projeto de edificação no local.
Entretanto o Decreto trouxe a seguinte condição: poderão ser mantidos os parâmetros de ocupação de ZEU, desde que a realização de obras seja acompanhada da apresentação de parecer técnico com proposta de mitigação ou eliminação da área de risco, e se for o caso complementado por declaração (com ART) de que a adoção de tais medidas não gera impactos ao empreendimento e ao seu entorno.
Isso não elimina a necessidade de avaliação criteriosa e estudos técnicos, mas elimina parte do risco do desenvolvimento imobiliário nestas áreas.
Lembrando que a definição de "Áreas de Risco Hidrológico ou Geológico ou áreas sujeitas a recalque e problemas geotécnicos" foi esclarecida no Decreto.
Alteração no artigo 72, em terrenos sujeitos a recalques e problemas geotécnicos.
Além da vedação ao rebaixamento do nível de lençol freático (condição já existente no Art.72 original), foram acrescidas novas condicionantes para imóveis localizados em Unidade Geotécnica I da Carta Geotécnica e aos locais sujeitos a recalques e problemas geotécnicos, a saber:
Necessidade de apresentação de documentos e laudos específicos conforme o caso e análise por CEUSO no processo de licenciamento do projeto e da obra, com destaque para sondagem de solo e contrato de seguro de obra para os imóveis do entorno em alguns casos. Toda a documentação veio a ser detalhada na Resolução CEUSO nº 160/2025
Adoção de taxa de permeabilidade mínima de 20% no projeto em lotes maiores que 500m², não podendo ser reduzida através da Quota Ambiental (e 15% para lotes até 500m²)
Em lotes com testada superior a 20m, previsão de uma faixa de 3 metros de área ajardinada sobre solo natural no recuo frontal ou implantação de fachada ativa em pelo menos 50% da testada
Implantação dos pavimentos em subsolo a pelo menos 1m acima do nível do lençol freático existente ou projeto com soluções mitigadoras de risco para implantações abaixo deste nível
OBS: as condições de aplicação destas regras e situações de exceção foram posteriormente regulamentadas pelo Decreto 63.884/24 e pela citada Resolução de CEUSO (e serão detalhadas em outro post), observando-se sua aplicação para obras novas e alguns casos de reforma ou regularização.
Como utilizar a Carta Geotécnica de Aptidão à Urbanização
A nova Carta Geotécnica divide o município em 20 “unidades geotécnicas” (UG). Cada uma delas foi definida de acordo com as características predominantes do meio físico, com os processos geodinâmicos e hidrológicos e com a classificação geral de aptidão geotécnica à urbanização (que pode ser inapta/baixa, média ou alta). O resultado disso é um “zoneamento geotécnico”, que se vê no mapa maior da imagem abaixo.
As informações das UGs se encontram compiladas no quadro-legenda e melhor detalhadas no Guia de Utilização, em seu Apêndice A.
Observa-se que a UG-I possui baixa aptidão ou inaptidão, o que justifica o regramento específico dado pelo Art. 72 da LPUOS aos imóveis ali inseridos.
Os 12 pequenos mapas complementares têm temas como: Declividade, Relevo, Tendência Pluviométrica etc, e seus dados contribuem para a caracterização de cada UG.
O Guia de Utilização apresenta toda a metodologia do desenvolvimento da CGAU e informações técnicas adicionais.
Destaca-se em seu conteúdo a Carta Síntese de Aptidão Geotécnica, que resume os graus de aptidão de forma visual, evidenciando os locais com maior restrição. Vemos ali que a maior parte do território do município possui média aptidão.
O Guia de Utilização deixa claro que o conteúdo da Carta Geotécnica não substitui estudos específicos e investigações em escala local (como visitas a campo e ensaios laboratoriais) para fins de desenvolvimento dos projetos, a cargo do empreendedor. Isso porque o mapeamento foi realizado em escala macro, desenvolvido em 1:10.000, e em dado imóvel pode haver interferência dos processos de urbanização e edificações no entorno imediato. Ainda, a análise geológica foi feita em camada mais superficiais do subsolo, não contemplando obras subterrâneas de maior profundidade, que podem demandar mais estudos e detalhamentos.
Por fim, os dados lançados na CGAU-MSP, embora bastante completos e atuais, estarão sujeitos à constante atualização e aprimoramento.
Destaca-se ainda o “Roteiro para avaliação locacional prévia”, que através de um passo-a-passo de verificações, auxilia na identificação das situações em que se deve buscar o detalhamento investigativo, a ser utilizado ainda nas fases planejamento e licenciamento urbanístico-ambiental de novos empreendimentos.
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Além do formato PDF disponível como anexo do Decreto, a Carta Geotécnica está disponibilizada em formatos digitais georreferenciados no Geosampa (botão "Download de Arquivos"), como em shapefile.
Conclusão
Embora a nova Carta Geotécnica se apresente com o objetivo de poder ser usada pelo público em geral, o assunto ainda demanda conhecimentos técnicos específicos por parte de profissionais especializados para realização das análises, laudos e projetos, e não se pode esperar soluções e respostas prontas e rápidas.
Além das análises geotécnicas, as condições de projeto e licenciamento se tornaram mais complexas. E a própria legislação precisou passar por algumas etapas, desde a revisão inicial em janeiro de 2024 até a última regulamentação em agosto de 2025, até que as regras e procedimentos ficassem suficientemente claros e definidos, contemplando todas as situações possíveis. Ainda é cedo para dizer se o assunto se encerrou ou se novas regulamentações ainda podem ser necessárias.
Mas não podemos deixar de reconhecer a evolução qualitativa da CGAU-MSP em relação à anterior e como ela contribuirá no tema.
Nesse contexto, considero uma das propostas de maior valor trazidas pela nova CGAU, a ideia da organização de um banco de dados pela PMSP com o acervo de sondagens e ensaios geotécnicos realizados no território municipal, para o médio prazo.
A proposta é que, “com base em números representativos de sondagens e ensaios geotécnicos realizados para cada UG" e que serão obtidos através dos projetos apresentados em licenciamentos imobiliários na Prefeitura, poderão ser reunidos dados que auxiliarão no pré-dimensionamento dos projetos de engenharia, a título de estimativa de parâmetros para suprir a escala local que a Carta não atende, e que é justamente o que tem sido o maior desafio em fases iniciais de prospeção de terreno, na qual é inviável realizar certos tipos de investigação in loco e avançar em detalhamentos de projeto.
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