• Mariana Bressane

Decreto 9.451/2018: Novas regras de acessibilidade para empreendimentos residenciais

A partir de 26 de janeiro de 2020, todos os projetos residenciais multifamiliares protocolados para aprovação em Prefeitura deverão ter 100% de suas unidades autônomas privativas - os apartamentos - com possibilidade de adaptação para se tornarem acessíveis a portadores de necessidades especiais, se maiores que 35m² (para plantas de 1 dormitório) e 41m² (para plantas com 2 dormitórios).


A nova exigência é dada pelo Decreto 9.451, assinado em 26 de julho de 2018 contendo prazo de 18 meses para entrar em vigor.


Este decreto veio a regulamentar o artigo 58 da "LBI" (Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência, de 2015), que diz que "o projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade" sendo que "as construtoras e incorporadoras responsáveis pelo projeto e pela construção das edificações (...) devem assegurar percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis".


Até então a acessibilidade se restringia às áreas comuns dos empreendimentos.


Acessibilidade: possibilidade e condição de alcance para utilização com segurança e autonomia de espaços, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como de outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privados de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida.

Agora vamos aos detalhes e regras do novo Decreto, lembrando que os critérios e parâmetros técnicos a serem seguidos nos projetos de arquitetura são dados pela norma NBR 9050, da ABNT.


1. Aplica-se ao uso residencial privado multifamiliar (a partir de 2 unidades, mesmo que no mesmo pavimento)


2. Os empreendimentos em questão devem ser projetados com “unidades adaptáveis” com condições de se tornar uma unidade “internamente acessível”, a saber:


Unidade adaptável: aquela onde é possível a adaptação, a partir de alterações de layout, dimensões internas ou quantidade de ambientes, sem que sejam afetadas a estrutura da edificação e as instalações prediais;


Unidade internamente acessível: dotada de características específicas (conforme Anexos I e II do Decreto) que permitam o uso da unidade por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida.


Ainda, existe a unidade com adaptação razoável: conta com modificações e ajustes realizados por meio de tecnologia assistiva e de ajuda técnica que permitam o uso da unidade por pessoa com deficiência auditiva, visual, intelectual ou nanismo, conforme o Anexo II do Decreto.


Ao final do post consta uma tabela com os requisitos de projeto para estas tipologias.


3. A conversão de uma unidade adaptável em unidade internamente acessível ou em unidade com adaptação razoável deverá ser feita quando solicitado pelo adquirente, por escrito até a data do início da obra, sendo vedada a cobrança de valores adicionais por esta conversão.


4. Os empreendimentos que adotarem sistema construtivo que não permita alterações posteriores, tais como a alvenaria estrutural, paredes de concreto, impressão 3D ou outros equivalentes, poderão não atender às obrigações previstas acima desde que garantam o percentual mínimo de 3% de unidades internamente acessíveis, não restritas ao pavimento térreo. Se 3% resultar em menos de 1, o mínimo será 1; e se número fracionário, será arredondado para cima.  


5. Nas unidades autônomas com mais de um pavimento, será previsto espaço para instalação de equipamento de transposição vertical para acesso a todos os pavimentos da mesma.


6. Serão reservados 2% das vagas de garagem privativas para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, devendo ser localizadas próximo às rotas acessíveis de pedestres ou aos elevadores.

Se 2% resultar em menos de 1, o mínimo será 1; e se número fracionário, será arredondado para baixo.  

Caso o empreendimento não oferte vagas de estacionamento vinculadas às unidades autônomas, esta exigência não se aplica.


7. As áreas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar deverão ser acessíveis e atender aos requisitos estabelecidos na NBR 9050



Ficam dispensados do disposto no Decreto:


  • projetos protocolados anteriormente à 26/01/2020;

  • unidades com 1 dormitório e área útil de até 35m²;

  • unidades com 2 dormitórios e área útil de até 41m²;

  • reforma e regularização de edificação de uso privado multifamiliar, desde que a construção da edificação original tenha se iniciado anteriormente à 26/01/2020;

  • Empreendimentos enquadrados nos programas habitacionais subsidiados, que seguem premissas próprias.



A tabela abaixo mostra os requisitos de projeto que caracterizam a unidade internamente acessível e a unidade com adaptação razoável. Na primeira coluna temos as exigências do Decreto, nas colunas seguintes temos os critérios e parâmetros da NBR9050 que devem ser seguidos. Lembrando que as imagens são exemplos esquemáticos da Norma, e estão aqui apresentados de forma compilada, não dispensando sua consulta quando da aplicação em projeto.


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