Nas últimas semanas, o Arquitetura Legal SP publicou uma série nas redes sociais apresentando as características principais das Operações Urbanas vigentes na cidade de São Paulo - Faria Lima, Água Espraiada, Água Branca e Centro, sendo as 3 primeiras designadas “Operações Urbanas Consorciadas” (OUC), e tendo como meio de pagamento da outorga pelo uso das áreas adicionais de construção, o CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
Os CEPAC são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São Paulo, através da SP URBANISMO, divisão que coordena as Operações Urbanas Consorciadas. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto. Lembrando que a quantidade de m² disponíveis para cada Operação Urbana é limitada e foi definida na legislação que regulamenta cada uma delas. O chamado “estoque”, é dividido entre usos Residencial e Não Residencial, e entre os setores existentes no perímetro de área das Operações. O estoque remanescente é atualizado periodicamente a medida que é consumido, e disponibilizado no site da SP Urbanismo.
Os CEPAC são negociados em leilão, que acontecem periodicamente através da Bolsa de Valores de São Paulo. Após o leilão os CEPACs podem ser renegociados também em mercado secundário entre os adquirentes e interessados. Uma vez adquiridos pelo interessado (a empresa que irá construir ou incorporar um empreendimento), devem ser vinculados a um lote dentro do perímetro da Operação Urbana Consorciada, mesmo que ainda não se tenha o projeto de empreendimento para o lote nem o processo de licenciamento edilício aberto na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
Porém, é necessário atentar para a quantidade de CEPAC, que é feita através de um cálculo definido nas Leis de cada Operação Urbana, para que não seja vinculada quantidade diferente do que o projeto exigirá.
Entre os benefícios encontrados nas OUC Faria Lima, Água Espraiada e Água Branca, estão:
Coeficiente de Aproveitamento (CA) Máximo = 4, sendo este valor maior que o vigente na maior parte das zonas da Lei de Uso e Ocupação do Solo (a “lei de zoneamento”)
Taxa de Ocupação (TO) máxima = 70%
Gabarito de altura sem limite ou maiores do que os previstos na “lei de zoneamento”
Possibilidade de mudança de uso, que permite adotar no empreendimento usos não permitidos na zona pela “Lei de Zoneamento”.
O uso de cada um desses benefícios entram de diferentes formas no cálculo de CEPAC, e também há situações que geram desconto, como: remembramentos com certas áreas de lote, doação de calçada, usos abertos ao público no térreo, entre outros, devendo ser verificado caso a caso em cada Operação e cada setor (conheça mais detalhes de cada OUC nos posts do Arquitetura Legal SP no Instagram).
Está disponível aqui no Arquitetura Legal em São Paulo uma planilha de Excel já com fórmulas e preenchimento didático, para realizar o cálculo de CEPAC para as 3 Operações, que está disponível gratuitamente. Clique aqui para acessar a seção de downloads. Além disso, está disponível um video tutorial para o preenchimento e cálculo.
O site da SP Urbanismo está implantando também um simulador online ainda em fase de testes para o cálculo de CEPAC para Água Espraiada e Faria Lima, atendimento e emissão dos documentos necessários aos processos.
As fórmulas de cálculo estão definidas na legislação de cada uma das três Operações , a saber:
É importante ressaltar que embora a adesão à Operação (através do uso de um ou mais dos parâmetros) seja opcional, a não adesão implica que seja permitido construir até o limite do CA básico (que costuma ter o valor de 1) do zoneamento.
Sobre os conceitos e aplicação de CA, TO e gabarito, saiba mais nos posts da Série Conceitos Básicos do Blog.
Os recursos obtidos com a “venda” de CEPAC destinam-se exclusivamente ao financiamento da implantação de melhorias urbanísticas dentro do perímetro de cada uma das Operações, sendo que o plano de intervenções consta na lei de cada uma. Esse é o objetivo que originou as Operações Urbanas, anos atrás, e que hoje já apresenta transformações urbanas concretas ocorridas nas regiões em questão. Os CEPAC também podem ser utilizados como meio de pagamento dessas intervenções por meio de colocações privadas.