• Mariana Bressane

Conceitos Básicos - Parte 3: Gabarito

O gabarito, ou gabarito de altura, tem por objetivo controlar a volumetria das edificações e evitar interferências negativas no entorno e paisagem urbana, bem como regrar o adensamento.


O gabarito de uma edificação é sua altura, a partir do nível do piso do térreo até a cobertura do último andar habitável (aqui entendido não como habitação, mas como qualquer local de permanência, podendo ter uso residencial ou não residencial, e ser ou não privativo).

Na imagem abaixo esse conceito fica claro, onde temos que o ático e antena não fazem parte do gabarito, apenas da altura total.



Fonte: Código de Obras ilustrado

Vale lembrar que o nível do térreo não necessariamente é o nível da rua.


O térreo pode estar localizado:

  • 1m acima do nível médio entre as cotas das extremidades da testada do lote, quando o desnível da testada for menor ou igual a 2m.

  • quando desnível maior que 2m (incluindo também no sentido da profundidade do lote), em qualquer cota intermediária entre os níveis mais elevado e mais baixo

  • até 6m acima do PNT (perfil natural do terreno, que são os níveis originais do lote registrados no levantamento topográfico), quando comprovado tecnicamente que há lençol freático elevado que impeça a execução de subsolos enterrados, resultando em seu afloramento e consequente elevação do térreo.


O gabarito de altura máxima da edificação é definido para cada zona da Lei de Zoneamento (16.402/16) e podem ser encontrados no Quadro 3 da Lei (ver 3ª e 9ª colunas).


Há exceções nos seguintes casos:


  • imóveis inseridos em perímetros de Operação Urbana, que deverão respeitar as disposições específicas de cada Operação podendo ter em alguns casos o limite de gabarito dispensado mediante contrapartida financeira

  • quadras nas quais em mais de 50% da área dos lotes as edificações existentes já tenham ultrapassado os limites previstos no referido quadro, o limite da zona fica dispensado

  • terrenos que contenham total ou parcialmente declive ou aclive acima de 30% identificado no mapa digital oficial do município ou em levantamento topográfico atualizado e atestado por profissional habilitado, a edificação deverá obedecer ao gabarito de altura máxima de 28m

  • dentro de faixa envoltória (20m) de vila ou rua sem saída deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 28m nas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP e de 15m nas demais zonas, quando o gabarito definido para a zona não for mais restritivo.


Vale ressaltar que existem locais em São Paulos contidos em Zona de Proteção de Aeródromos (em outras palavras, em rota de aeronaves) estabelecida pelo Comando da Aeronáutica (COMAER) que podem ter um limite de altura mais restritivo do que aquele definido pela Lei de Zoneamento. A diferença é que a altura aqui considerada é a total (inclui ático e antenas) a partir de uma cota de nível pré-estabelecida. É sempre importante fazer a consulta junto a empresas especializadas para obter esta informação, e havendo restrições, atender no projeto e proceder com o licenciamento do mesmo no Comaer.


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