Série CONCEITOS BÁSICOS- Parte 4: Recuo e Afastamento

Atualização em abr/25

Recuo e Afastamento são os espaços livres obrigatórios ao redor da edificação, dentro do lote.

O Recuo é definido pelas leis urbanísticas (o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como “Lei de Zoneamento”), e o Afastamento é definido pelo Código de Obras e Edificações.

O primeiro define adensamento e paisagem urbana, o segundo tem a finalidade de garantir aeração e insolação da edificação. Ambos precisam ser atendidos simultaneamente. Em alguns pontos eles coincidem, em outros não.

O conceito de Afastamento veio a substituir as antigas “Faixa A” e “Faixa I” do Código de Obras anterior ao de 2017. As complexas fórmulas para calculá-los também foram substituídas, sendo adotada a mesma fórmula de recuo que existia no Zoneamento anterior, assim equalizando os conceitos.

O valor mínimo de recuo é dado conforme a zona pelo Quadro 3 da Lei de Zoneamento. Em relação ao recuo frontal, na grande maioria delas seu valor é de 5m, havendo alguns casos de dispensa, que trataremos adiante. Em relação a lateral e fundo o valor mínimo é de 3m, exceto nos casos de dispensa. Já o cálculo de afstamento também parte do mínimo de 3m, mas é variável conforme a altura.

Fórmula para cálculo do Afastamento mínimo obrigatórios

H - 6/ 10

Tendo sempre como valor mínimo 3,00m.

H é a altura do edifício até a cobertura do último pavimento, excluído o pavimento ático (quando usado exclusivamente para áreas técnicas de uso comum).

Segundo a fórmula de cálculo, alturas superiores a 36,00m tem valores crescentes de recuo e afastamento, acima do mínimo de 3,00m.

Importante destacar que a cota de nível inferior do H não é necessariamente o térreo do projeto, e sim a cota de nível do PNT (perfil natural do terreno), isto é, a cota de nível que pode ser encontrada no Levantamento topográfico ou planialtimétrico (indiferentemente se o local já é edificado ou se está de fato com o perfil natural original do terreno). A base georreferenciada cadastral oficial do Município também pode ser usada como fonte de consulta do PNT.

Vale destacar que, excepcionalmente quando há unidades habitacionais no "subsolo", abaixo do PNT, a altura H deve ser medida a partir do piso do pavimento mais baixo habitável, de acordo com a Resolução de CEUSO nº 126/2018.

Como aplicar

A distância obrigatória deve ser aplicada em todo o perímetro da edificação, sendo medida nos vértices perpendicularmente às divisas do lote, no caso das laterais e fundo.

No caso do frontal, o Afastamento deve ser aplicado perpendicularmente podendo chegar até o eixo da via, e o Recuo até o alinhamento ("divisa frontal") do lote.

Na representação do Projeto Legal submetido à aprovação em Prefeitura, convencionou-se demonstrar apenas os Afastamentos, com a sigla "A". Quanto ao Recuo, apenas o frontal, que tem valor diferente, é demonstrado.

Cada plano de fachada deve ter seu cálculo individualizado, já que a cota de nível do PNT pode variar em cada um deles.

No caso de duas cotas diferentes em cada vértice de uma mesma fachada, adota-se sempre o mais restritivo, ou seja o mais baixo, para o cálculo.

O mesmo vale para a cota de nível do topo, que pode variar em cada fachada dependendo da volumetria do edifício.

Outras situações

1. Escalonamento de fachada

A aplicação dos afastamentos pode ser feita em volumes escalonados, de forma que no ponto onde houver mudança no plano da fachada, o cálculo é feito para a respectiva altura, e outro cálculo é feito para a altura do volume seguinte, podendo o escalonamento ocorrer quantas vezes forem necessárias.

Segundo a fórmula de cálculo, quanto mais alto o edifício, maior é a distância exigida de afastamento. O escalonamento permite verticalizar a edificação mais do que seria possível ao se adotar uma fachada inteiramente alinhada (nesta situação seria adotado o afastamento correspondente à maior altura, conforme a imagem abaixo).

2. Duas ou mais torres no mesmo lote

Enquanto o recuo é aplicado exclusivamente às divisas do lote, o afastamento é aplicado também internamente à edificação quando há mais de um bloco ou torre no mesmo lote.

A distância mínima obrigatória entre blocos é igual à soma dos afastamentos de cada bloco calculados individualmente conforme a fórmula descrita acima.

Quando os blocos tiverem embasamento comum, a altura “H” será contada a partir da cota de nível do piso de início de cada bloco separado (ou a cobertura do embasamento comum).

Fonte: Código de Obras ilustrado

3. Área livre descoberta interna

Quando houver aberturas na edificação voltadas para o interior da edificação, para atender à aeração e insolação pode-se utilizar o recurso de dispor uma área livre interna ao lote, antigamente conhecida como “poço de ventilação”, que deve apresentar as seguintes dimensões:

• quando “H” igual ou inferior a 10 m: área mínima de 5,00 m² e largura mínima de 1,50 m

• quando “H” superior a 10 m: dimensão correspondente a um retângulo com lados iguais ou superiores, respectivamente, a “2A” por “3A” (sendo A o valor calculado segundo a fórmula descrita anteriormente).

Para essa disposição é permitido também usar o escalonamento dos volumes, atendendo os diferentes afastamentos exigidos respectivamente até 10m de altura e acima disso.

Há ainda o caso de aberturas voltadas para reentrâncias na fachada, neste caso é preciso observar as disposições da Resolução CEUSO 145/2021. Maiores detalhes podem ser encontrados nesta postagem.

Exceções

1. Dispensa de recuo frontal

• imóveis inseridos nas zonas de Eixo, conforme indicado no Quadro 3 da Lei de Zoneamento;

• nos casos em que a calçada tenha 5m de largura ou que se faça o seu alargamento, seja nos casos obrigatórios ou voluntários;

• se a face da quadra em que se situa o lote tenha no mínimo 50% de sua extensão já ocupada por edificações no alinhamento.

Neste caso o Afastamento frontal deve ser provido pelo espaço da via pública até o seu eixo, seguindo a mesma fórmula.

Esta é a regra geral. Empreendimentos HIS e HMP seguem regramento próprio, bem como lotes inseridos em Operações Urbanas ou Áreas de Intervenção Urbana, que não detalharemos aqui.

2. Dispensa de recuo e de afastamento lateral e fundos

• quando a altura da edificação for menor ou igual a 10m medida em relação ao perfil natural do terreno (PNT), exceto nas zonas ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2;

• quando o subsolo destinado à garagem for aflorado até 6m de altura em relação ao perfil natural do terreno (PNT), nas situações com térreo elevado de acordo com o Art.61 da Lei de Zoneamento (16.402/16)

• quando o lote vizinho apresentar edificação encostada na divisa do lote, conforme análise caso a caso pelo órgão técnico competente, exceto em ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2. A justaposição da edificação deve ocorrer até no máximo a mesma altura da edificação vizinha e limitada à sua extensão.

3. Invasões a Recuo e Afastamento

Alguns elementos do edifício podem invadir recuos e afastamentos, a saber:

• mobiliários (como guaritas e pergolados) e saliências (como aba, brise, floreiras, vigas, pilares e ornamentos de fachada)

• terraços cobertos podem avançar até 10% do afastamento "A" e até 20% sobre o recuo, prevalecendo sempre o valor mais restritivo;

• beiral de cobertura pode avançar até 50% do recuo e 10% do afastamento "A";

• marquises podem avançar até 50% do recuo.

Lembrando de observar na legislação que alguns dos limites de avanço são calculados sobre os valores estabelecidos pela legislação e não sobre os valores adotados em projeto. Por exemplo, a marquise pode avançar 50% do recuo frontal exigido de 5m, o que equivale ao valor de 2,50m, e não sobre um eventual recuo maior adotado em projeto. Em não havendo essa restrição, pode-se calcular sobre o valor adotado em projeto, como é o caso do avanço de terraços sobre o afastamento.

Os limites de área e os avanços de mobiliários, obras complementares e saliências podem ser encontrados tanto no Código de Obras quanto no Decreto regulamentador 57.776/2017, especialmente nas tabelas do Anexo IV, e também em outras regulamentações, como a Res. CEUSO 138/2020.

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