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  • Foto do escritorMariana Bressane

Série CONCEITOS BÁSICOS- Parte 4: Recuo e Afastamento

Recuo e Afastamento são as espaços livres obrigatórios ao redor da edificação, dentro do lote.


O Recuo é definido pelas leis urbanísticas (o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a “Lei de Zoneamento”), e o Afastamento é definido pelo Código de Obras e Edificações.


O primeiro define adensamento e qualidade urbana, o segundo tem a finalidade de garantir aeração e insolação do edifício.


O conceito de Afastamento veio a substituir as antigas “Faixa A” e “Faixa I” do Código de Obras anterior ao de 2017. As complexas fórmulas para calculá-los também foram substituídas, sendo adotada a mesma fórmula de recuo que existia no Zoneamento anterior, assim equalizando os conceitos.


O valor mínimo de recuo é dado conforme a zona pelo Quadro 3 da Lei de Zoneamento. Em relação ao recuo frontal, na grande maioria delas seu valor é de 5m, havendo alguns casos de dispensa, que trataremos adiante. Em relação a lateral e fundo o valor mínimo é de 3m, exceto nos casos de dispensa, mas prevalece o valor da distância a ser calculado pela fórmula de Afastamento, caso seja maior do que o mínimo.



Fórmula para cálculo do Afastamento mínimo obrigatórios


H - 6/ 10

Tendo sempre como valor mínimo 3,00m.


H é a altura do edifício até a cobertura do último pavimento, excluído o pavimento ático (quando usado exclusivamente para áreas técnicas de uso comum).


Segundo a fórmula de cálculo, alturas superiores a 36,00m tem valores crescentes de recuo e afastamento, acima do mínimo de 3,00m.


Importante destacar que a cota de nível inferior do H não é necessariamente o térreo do projeto, e sim a cota de nível do PNT (perfil natural do terreno), isto é, a cota de nível que pode ser encontrada no Levantamento topográfico ou planialtimétrico (indiferentemente se o local já é edificado ou se está de fato com o perfil natural original do terreno). A base georreferenciada cadastral oficial do Município também pode ser usada como fonte de consulta do PNT.



Vale destacar que, excepcionalmente quando há unidades habitacionais no "subsolo", abaixo do PNT, a altura H deve ser medida a partir do piso do pavimento mais baixo habitável, de acordo com a Resolução de CEUSO nº 126/2018.


Como aplicar


A distância obrigatória deve ser aplicada em todo o perímetro da edificação, sendo medida nos vértices perpendicularmente às divisas do lote, no caso das laterais e fundo.


No caso do frontal, o Afastamento deve ser aplicado perpendicularmente podendo chegar até o eixo da via, e o Recuo até o alinhamento ("divisa frontal") do lote.


Na representação do Projeto Legal submetido à aprovação em Prefeitura, convencionou-se demonstrar apenas os Afastamentos, com a sigla "A". Quanto ao Recuo, apenas o frontal, que tem valor diferente, é demonstrado.



Cada plano de fachada deve ter seu cálculo individualizado, já que a cota de nível do PNT pode variar em cada um deles.

No caso de duas cotas diferentes em cada vértice de uma mesma fachada, adota-se sempre o mais restritivo, ou seja o mais baixo, para o cálculo.


O mesmo vale para a cota de nível do topo, que pode variar em cada fachada dependendo da volumetria do edifício.


Outras situações


1. Escalonamento de fachada


A aplicação de recuos e afastamentos pode ser feita em volumes escalonados, de forma que no ponto onde houver mudança no plano da fachada, o cálculo é feito para a respectiva altura, e outro cálculo é feito para a altura do volume seguinte, podendo o escalonamento ocorrer quantas vezes forem, no projeto da edificação.


Segundo a fórmula de cálculo, quanto mais alto o edifício, maior é a distância exigida de recuo e de afastamento. O escalonamento permite verticalizar a edificação mais do que seria possível ao se adotar uma fachada inteiramente alinhada (nesta situação seria adotado o afastamento correspondente à maior altura, conforme a imagem abaixo).



2. Duas ou mais torres no mesmo lote


Enquanto o recuo é aplicado exclusivamente às divisas do lote, o afastamento é aplicado também internamente ao projeto quando há mais de um bloco ou torre no mesmo lote.


A distância mínima obrigatória entre blocos é igual à soma dos afastamentos de cada bloco calculados individualmente conforme a fórmula descrita acima.

Quando os blocos tiverem embasamento comum, a altura “H” será contada a partir da cota de nível do piso de início de cada bloco separado (ou a cobertura do embasamento comum).


Fonte: Código de Obras ilustrado

3. Área livre descoberta interna


Quando houver aberturas na edificação voltadas para o interior da edificação e não para as divisas, para atender à aeração e insolação pode-se utilizar o recurso de dispor uma área livre interna ao lote, antigamente conhecida como “poço de ventilação”, que deve apresentar as seguintes dimensões:


  • quando “H” igual ou inferior a 10 m: área mínima de 5,00 m² e largura mínima de 1,50 m

  • quando “H” superior a 10 m: dimensão correspondente a um retângulo com lados iguais ou superiores, respectivamente, a “2A” por “3A” (sendo A o valor calculado segundo a fórmula descrita anteriormente).


Para essa disposição é permitido também usar o escalonamento dos volumes, atendendo os diferentes afastamentos exigidos respectivamente até 10m de altura e acima disso.


Há ainda o caso de aberturas voltadas para reentrâncias na fachada, neste caso é preciso observar as disposições da Resolução CEUSO 145/2021. Maiores detalhes podem ser encontrados nesta postagem.



Exceções


1. Dispensa de recuo frontal


  • imóveis inseridos nas zonas de Eixo, conforme indicado no Quadro 3 da Lei de Zoneamento;

  • nos casos em que a calçada tenha 5m de largura ou que se faça doação de parte da testada do imóvel para seu alargamento, seja nos casos obrigatórios ou voluntários;

  • se a face da quadra em que se situa o lote tenha no mínimo 50% de sua extensão já ocupada por edificações no alinhamento.


Neste caso o Afastamento frontal deve ser provido pelo espaço da via pública até o seu eixo, seguindo a mesma fórmula.


Esta é a regra geral. No caso de empreendimentos HIS e HMP há condições adicionais previstas no Decreto 59.885/20, que não detalharemos aqui.


2. Dispensa de recuo e de afastamento lateral e fundos

  • quando a altura da edificação for menor ou igual a 10m medida em relação ao perfil natural do terreno (PNT), exceto nas zonas ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2;

  • para subsolos de garagem aflorados até 6m de altura em relação ao perfil natural do terreno (PNT), exclusivamente para projetos em que o pavimento térreo encontre-se acima das garagens;

  • quando o lote vizinho apresentar edificação encostada na divisa do lote, conforme análise caso a caso pelo órgão técnico competente, exceto em ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2. A justaposição da edificação deve ocorrer até no máximo a mesma altura da edificação vizinha e limitada à sua estensão.


3. Invações a Recuo e Afastamento


Alguns elementos do edifício podem invadir recuos e afastamentos, a saber:

  • terraços (abertos/cobertos) podem avançar até 10% do afastamento "A" e até 20% sobre o recuo, prevalecendo sempre o valor mais restritivo;

  • elementos arquitetônicos (as chamadas Saliências), como aba, brise, floreiras, vigas, pilares e ornamentos de fachadas, podem avançar até 10% do recuo;

  • beiral de cobertura pode avançar até 50% do recuo e 10% do afastamento "A";

  • marquises podem avançar até 50% do recuo.


Lembrando que os avanços são calculados sobre valores de Recuo e Afastamento segundo a fórmula estabelecida pela legislação e não sobre os valores adotados em projeto. Por exemplo, se o recuo mínimo é de 5,00m mas foi adotado 10,00m no projeto, o avanço de terraço é de no máximo 1,00m (20% de 5m) e não 2,00m (20% de 10m).


Os avanços podem ser encontrados na Tabela 3 do Anexo IV do Decreto regulamentador do Código de Obras, nº 57.776/2017. Enquanto na Tabela 1, encontram-se as permissões para implantação de Obras Complementares (como guaritas, medidores de concessionárias, caixas d´água, passagens de pedestres cobertas, cabine de força, etc) dentro do espaço dos recuos das edificações. Clique aqui para visualizar as tabelas.


***


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63 comentários


Valdir Viana
Valdir Viana
04 de mai.

Olá Mariana Bressane, tenho um lote em um codominio HORIZONTAL no estado de Goiás, predendo construir uma edicula, com garagem para embarcações, cozinha, banheiros e deposito nos fundos do lote e, sobre os muros. Considerando que os muros de fundo e laterais, foram edificados dentro no meu lote.

O imbróglio que estou vivenciando é que a ADMINSTRAÇÃO do condominio (sindico e conselheiros) entendem que para qualquer edificação no condominio, mesmo térrea, haja vista, que na convenção do condominio não é permitido a construção de unidades residencias com mais de dois pavimentos (terreo e primeiro pavimento), que estes sejam edificados considerando os recuos: frontal de 5,00m, laterais de 1,50m e de fundo de 2,00m. Entendo que se tratando de edificações abaixo…


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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
06 de mai.
Respondendo a

Olá Valdir. A legislação sobre a qual discorro aqui no "Arquitetura Legal em São Paulo" (arquiteturalegalsp) é exclusivamente a aplicável à cidade de São Paulo. Tirando alguns assuntos que são regidos pela legislação federal, portanto em comum com outros estados, boa parte da legislação edilícia é específica do estado ou do município (caso dos recuos mencionados neste artigo). Você precisaria consultar um arquiteto local para obter as orientações para o seu caso. Via de regra o condomínio pode, em seu regulamento, ter regras mais restritivas e prevalecer. Mas o melhor caminho é você conversar com um profissional. Desejo sucesso na resolução!

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Omar Zein
Omar Zein
06 de abr.

Em lotes de esquina qual o recuo lateral mínimo exigido para a Zona ZC, construção residencial dois pavimentos.

Se construir uma casa com frente para uma rua e outra com frente para a rua lateral, nesse que ficou voltada para a rua lateral tenho que deixar 5 m de recuo?

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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
06 de abr.
Respondendo a

Olá Omar. O recuo vai depender da altura dessa edificação. Se passar de 10m em relação ao perfil natural do terreno, são 3m de recuo; sendo mais baixo pode encostar na divisa (exceto onde houver janelas/aberturas, que demanda 1,50m). Quanto à segunda pergunta, se for um terreno único, ou seja, terreno com mais de uma frente, recomendo que veja o Art.3º do Decreto 57.521/16.

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Jorge Eduardo Garcia
Jorge Eduardo Garcia
11 de fev.

Boa tarde: Querem transformar o recuo de meu prédio( construído na década de cinquenta do seculo passado em Higienópolis de 10 andares com 16 unidades) em área para festas e Playground , para tanto convocaram um assembleia extraordinária. Como posso impedir essa ação. Grato. Jorge Garcia - jorgeeduardo.dr@gmail.com

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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
12 de fev.
Respondendo a

Boa tarde Jorge. Edifícios existentes podem passar por reforma; sendo possível em alguns casos o acréscimo de área e a ocupação de recuos. É preciso contratar um arquiteto ou profissional da área de legalização de projetos e obras, para analisar o caso em específico e verificar se há de fato alguma inconsistência na proposta.

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monica.mpc
23 de nov. de 2023

Obrigada, Mariana, por compartilhar o seu conhecimento. Consultei a tabela 3 o Anexo IV do Decreto 57.776/2017 e lá não consta permissão para invasão do recuo por terraço. Por gentileza, poderia me esclarecer em qual legislação consta essa permissão?

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Elma Garcia
Elma Garcia
03 de out. de 2023

Ei Mariana, boa tarde! Tudo bem? Desde já, muito obrigada por compartilhar seu conhecimento. Moro em BH/MG e possuo um imóvel no interior de MG, onde meu vizinho confrontante está construindo um sobrado (térreo e 1º andar). Tal sobrado terá quatro portas de frente para o muro de divisa lateral com meu imóvel, sendo duas portas no térreo e duas portas no 1º andar (além de quatro janelas e dois basculantes de banheiro...). Os vãos dessas quatro portas (e janelas...) já estão a um metro e meio da divisa lateral (sendo 1,40m de corredor e 10cm de meio muro). Para acessar as duas portas do 1º andar, ele pretende instalar uma escada de metal externa e paralela ao muro de…

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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
04 de out. de 2023
Respondendo a

Olá Elma. Depende se esse volume edificado terá ou não aberturas. Em todo caso é preciso ver o que permite a legislação edilícia municipal (que complementa a federal) não apenas em relação à esse aspecto, mas a outras regras de ocupação do lote. Não tenho experiência com a legislação de BH então infelizmente não consigo opinar. Na legislação de São Paulo existe uma citação que replica essa regra do Código Civil, além de dispor sobre o que se pode construir encostado em divisa. Só vendo os detalhes aí, inclusive do projeto do vizinho; te recomendo um arquiteto local ou perito imobiliário.


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