Recuo e Afastamento são as espaços livres obrigatórios ao redor da edificação, dentro do lote.
O Recuo é definido pelas leis urbanísticas (o Plano Diretor e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a “Lei de Zoneamento”), e o Afastamento é definido pelo Código de Obras e Edificações.
O primeiro define adensamento e qualidade urbana, o segundo tem a finalidade de garantir aeração e insolação do edifício.
O conceito de Afastamento veio a substituir as antigas “Faixa A” e “Faixa I” do Código de Obras anterior ao de 2017. As complexas fórmulas para calculá-los também foram substituídas, sendo adotada a mesma fórmula de recuo que existia no Zoneamento anterior, assim equalizando os conceitos.
O valor mínimo de recuo é dado conforme a zona pelo Quadro 3 da Lei de Zoneamento. Em relação ao recuo frontal, na grande maioria delas seu valor é de 5m, havendo alguns casos de dispensa, que trataremos adiante. Em relação a lateral e fundo o valor mínimo é de 3m, exceto nos casos de dispensa, mas prevalece o valor da distância a ser calculado pela fórmula de Afastamento, caso seja maior do que o mínimo.
Fórmula para cálculo do Afastamento mínimo obrigatórios
H - 6/ 10
Tendo sempre como valor mínimo 3,00m.
H é a altura do edifício até a cobertura do último pavimento, excluído o pavimento ático (quando usado exclusivamente para áreas técnicas de uso comum).
Segundo a fórmula de cálculo, alturas superiores a 36,00m tem valores crescentes de recuo e afastamento, acima do mínimo de 3,00m.
Importante destacar que a cota de nível inferior do H não é necessariamente o térreo do projeto, e sim a cota de nível do PNT (perfil natural do terreno), isto é, a cota de nível que pode ser encontrada no Levantamento topográfico ou planialtimétrico (indiferentemente se o local já é edificado ou se está de fato com o perfil natural original do terreno). A base georreferenciada cadastral oficial do Município também pode ser usada como fonte de consulta do PNT.
Vale destacar que, excepcionalmente quando há unidades habitacionais no "subsolo", abaixo do PNT, a altura H deve ser medida a partir do piso do pavimento mais baixo habitável, de acordo com a Resolução de CEUSO nº 126/2018.
Como aplicar
A distância obrigatória deve ser aplicada em todo o perímetro da edificação, sendo medida nos vértices perpendicularmente às divisas do lote, no caso das laterais e fundo.
No caso do frontal, o Afastamento deve ser aplicado perpendicularmente podendo chegar até o eixo da via, e o Recuo até o alinhamento ("divisa frontal") do lote.
Na representação do Projeto Legal submetido à aprovação em Prefeitura, convencionou-se demonstrar apenas os Afastamentos, com a sigla "A". Quanto ao Recuo, apenas o frontal, que tem valor diferente, é demonstrado.
Cada plano de fachada deve ter seu cálculo individualizado, já que a cota de nível do PNT pode variar em cada um deles.
No caso de duas cotas diferentes em cada vértice de uma mesma fachada, adota-se sempre o mais restritivo, ou seja o mais baixo, para o cálculo.
O mesmo vale para a cota de nível do topo, que pode variar em cada fachada dependendo da volumetria do edifício.
Outras situações
1. Escalonamento de fachada
A aplicação de recuos e afastamentos pode ser feita em volumes escalonados, de forma que no ponto onde houver mudança no plano da fachada, o cálculo é feito para a respectiva altura, e outro cálculo é feito para a altura do volume seguinte, podendo o escalonamento ocorrer quantas vezes forem, no projeto da edificação.
Segundo a fórmula de cálculo, quanto mais alto o edifício, maior é a distância exigida de recuo e de afastamento. O escalonamento permite verticalizar a edificação mais do que seria possível ao se adotar uma fachada inteiramente alinhada (nesta situação seria adotado o afastamento correspondente à maior altura, conforme a imagem abaixo).
2. Duas ou mais torres no mesmo lote
Enquanto o recuo é aplicado exclusivamente às divisas do lote, o afastamento é aplicado também internamente ao projeto quando há mais de um bloco ou torre no mesmo lote.
A distância mínima obrigatória entre blocos é igual à soma dos afastamentos de cada bloco calculados individualmente conforme a fórmula descrita acima.
Quando os blocos tiverem embasamento comum, a altura “H” será contada a partir da cota de nível do piso de início de cada bloco separado (ou a cobertura do embasamento comum).
3. Área livre descoberta interna
Quando houver aberturas na edificação voltadas para o interior da edificação e não para as divisas, para atender à aeração e insolação pode-se utilizar o recurso de dispor uma área livre interna ao lote, antigamente conhecida como “poço de ventilação”, que deve apresentar as seguintes dimensões:
quando “H” igual ou inferior a 10 m: área mínima de 5,00 m² e largura mínima de 1,50 m
quando “H” superior a 10 m: dimensão correspondente a um retângulo com lados iguais ou superiores, respectivamente, a “2A” por “3A” (sendo A o valor calculado segundo a fórmula descrita anteriormente).
Para essa disposição é permitido também usar o escalonamento dos volumes, atendendo os diferentes afastamentos exigidos respectivamente até 10m de altura e acima disso.
Há ainda o caso de aberturas voltadas para reentrâncias na fachada, neste caso é preciso observar as disposições da Resolução CEUSO 145/2021. Maiores detalhes podem ser encontrados nesta postagem.
Exceções
1. Dispensa de recuo frontal
imóveis inseridos nas zonas de Eixo, conforme indicado no Quadro 3 da Lei de Zoneamento;
nos casos em que a calçada tenha 5m de largura ou que se faça doação de parte da testada do imóvel para seu alargamento, seja nos casos obrigatórios ou voluntários;
se a face da quadra em que se situa o lote tenha no mínimo 50% de sua extensão já ocupada por edificações no alinhamento.
Neste caso o Afastamento frontal deve ser provido pelo espaço da via pública até o seu eixo, seguindo a mesma fórmula.
Esta é a regra geral. No caso de empreendimentos HIS e HMP há condições adicionais previstas no Decreto 59.885/20, que não detalharemos aqui.
2. Dispensa de recuo e de afastamento lateral e fundos
quando a altura da edificação for menor ou igual a 10m medida em relação ao perfil natural do terreno (PNT), exceto nas zonas ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2;
para subsolos de garagem aflorados até 6m de altura em relação ao perfil natural do terreno (PNT), exclusivamente para projetos em que o pavimento térreo encontre-se acima das garagens;
quando o lote vizinho apresentar edificação encostada na divisa do lote, conforme análise caso a caso pelo órgão técnico competente, exceto em ZDE-2, ZPI-1 e ZPI-2. A justaposição da edificação deve ocorrer até no máximo a mesma altura da edificação vizinha e limitada à sua estensão.
3. Invações a Recuo e Afastamento
Alguns elementos do edifício podem invadir recuos e afastamentos, a saber:
terraços (abertos/cobertos) podem avançar até 10% do afastamento "A" e até 20% sobre o recuo, prevalecendo sempre o valor mais restritivo;
elementos arquitetônicos (as chamadas Saliências), como aba, brise, floreiras, vigas, pilares e ornamentos de fachadas, podem avançar até 10% do recuo;
beiral de cobertura pode avançar até 50% do recuo e 10% do afastamento "A";
marquises podem avançar até 50% do recuo.
Lembrando que os avanços são calculados sobre valores de Recuo e Afastamento segundo a fórmula estabelecida pela legislação e não sobre os valores adotados em projeto. Por exemplo, se o recuo mínimo é de 5,00m mas foi adotado 10,00m no projeto, o avanço de terraço é de no máximo 1,00m (20% de 5m) e não 2,00m (20% de 10m).
Os avanços podem ser encontrados na Tabela 3 do Anexo IV do Decreto regulamentador do Código de Obras, nº 57.776/2017. Enquanto na Tabela 1, encontram-se as permissões para implantação de Obras Complementares (como guaritas, medidores de concessionárias, caixas d´água, passagens de pedestres cobertas, cabine de força, etc) dentro do espaço dos recuos das edificações. Clique aqui para visualizar as tabelas.
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