• Mariana Bressane

EHIS e EZEIS em Operação Urbana - regulamentação segundo o novo Decreto 59.886/2020


O novo Decreto Municipal nº 59.886 publicado em 04 de novembro de 2020, vem a consolidar a regulamentação de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS) e Empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social (EZEIS), a serem implantados dentro dos perímetros de Operações Urbanas (Faria Lima, Água Espraiada, Água Branca e Centro), complementando o que estava disposto no Decreto 57.377/16 (o conhecido “Decreto de HIS”, que dita as regras gerais de parcelamento, uso e ocupação do solo para empreendimentos sociais e populares).


A implantação em áreas de Operação Urbana (que chamaremos aqui de OU) ainda deixava algumas questões em aberto e gerava dúvidas, e o novo decreto veio a esclarecer as regras, que são diferentes daquelas previstas em empreendimentos de outros tipos, onde a implantação de empreendimentos com CA acima do básico pressupõe adesão obrigatória à OU em que se localiza.


Vale lembrar que EHMP e empreendimentos com unidades HMP ficam de fora das regras específicas do novo Decreto e seguem submetendo-se integralmente ao que está definido nas leis das Operações Urbanas, no que diz respeito à aplicação dos benefícios previstos e suas respectivas contrapartidas financeiras e consumo de estoque de potencial construtivo adicional.


Antes de explorar o novo decreto, é necessário destacar que na mesma data foi publicado também o Decreto Municipal 59.885, que vem a revogar o 57.377/16 citado acima, com algumas atualizações, em especial para incluir os dispositivos do Código de Obras e Edificações, que foi publicado posteriormente em 2017, e portanto não havia sido considerado no texto de 2016. O “novo Decreto de HIS” traz, ainda, regulamentação quanto a procedimentos eletrônicos de licenciamento.


No que diz respeito a Operações Urbanas, o Decreto 59.885/20 dispõe o seguinte:


“Nos perímetros de Operações Urbanas e Operações Urbanas Consorciadas recepcionadas pelo Plano Diretor, o EHIS, EZEIS e EHMP deve observar a todos os parâmetros e melhoramentos urbanísticos previstos na legislação específica das referidas Operações Urbanas, independentemente de serem ou não mais restritivos com relação às disposições deste Decreto”.

Isso inclui o Coeficiente de Aproveitamento (que em boa parte das OU Consorciadas tem valor 4,00), Taxa de Ocupação (na maior parte com valor de 0,70) e Gabarito (que em muitos casos não tem limite), entre outros. Para eventuais parâmetros não previstos nas Operações Urbanas, valem as regras gerais do “novo Decreto de HIS” nº 59.885.


Quando houver obrigatoriedade de doação de área para alargamento de calçada prevista nas leis das Operações Urbanas, a possibilidade de reserva de área não edificável como alternativa à doação (que era prevista tanto no “Decreto de HIS” revogado quanto no novo), dependerão de aval da SP Urbanismo, o departamento da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano que rege as Operações Urbanas.


A partir dessas disposições, o novo Decreto 59.886 desdobra a regulamentação conforme o que vem a seguir:

DISPOSIÇÕES GERAIS - EHIS e EZEIS


  1. A implantação destes tipos de empreendimentos dentro dos perímetros das Operações Urbanas não configura adesão às mesmas, mediante contrapartida financeira.

  2. É permitido construir até o limite do CA máximo, da TO máxima e do gabarito máximo definido para os perímetros das Operações Urbanas de forma gratuita (lembrando que em alguns casos se aplica a necessidade de atender a determinada área mínima de lote, conforme disposto adiante caso a caso em cada OU)

  3. Não há consumo do estoque de potencial construtivo adicional pela área computável que excede o CA básico da zona

  4. Em casos de EHMP e empreendimentos mistos que contenham unidades HIS, a gratuidade do CA aplica-se à área correspondente a este uso.

  5. Aos EHIS e EZEIS que não se utilizarem dos benefícios previstos pelas OU, aplicam-se as regras gerais de implantação dadas pelo Decreto 59.885/2020 (em lugar do 57.377/16 revogado)

  6. Os incentivos das Operações Urbanas que implicam em desconto no valor da contrapartida financeira não se aplicam aos empreendimentos em questão (veja detalhes destas condições neste vídeo)

Nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saída com largura inferior a 10m, se aplicam as disposições previstas pelo art.64 da Lei 16.402/16 (LPUOS) quanto a não permissão de remembrar lotes de vila à lotes que não pertençam à vila, e sobre a admissão de instalação de usos e atividades permitidas na zona, sendo que não se aplica a restrição de gabarito para a faixa envoltória de 20m.


DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS PARA CADA OPERAÇÃO URBANA

1- Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (OUCAE)


Os EHIS e EZEIS devem observar as regras abaixo e o Quadro 01, anexo ao decreto, que define para cada setor:

  • Área mínima de terreno

  • Testada mínima do terreno

  • Doação obrigatória para alargamento de calçada

  • CA máximo

  • TO máxima

  • Gabarito

  • Recuos

  • Acessos

  • Usos não permitidos

  • Fachada Ativa

RG: regras gerais segundo Decreto 59.885/20



A doação para alargamento de calçada, conforme prevista na lei específica da OUCAE (Lei 13.260/01 e complementares) para cada setor, é obrigatória e deve observar que:


  • Não se aplica a opção de doação para Municipalidade com desconto na contrapartida financeira para os lotes lindeiros aos alinhamentos viários previstos na legislação específica da OUCAE

  • Nos casos de reforma fica dispensada a doação para alargamento de calçadas quando:

a) o aumento da área construída for inferior a 10% da área construída computável existente;

b) o aumento da taxa de ocupação for inferior a 10% da taxa de ocupação existente;

c) a doação causar prejuízo à segurança e estabilidade da edificação, equilíbrio geotécnico do terreno, remoção de vegetação significativa ou impossibilidade de atendimento dos recuos, mediante atestado técnico


Lembrando que os recuos mínimos das edificações serão aplicados a partir dos novos alinhamentos. Já para recuo de subsolos e atendimento do afastamento “A” de aeração e insolação, a largura da faixa doação de calçada por ser contabilizada, bem como para aplicação da taxa de permeabilidade.


Aos setores Americanópolis e ZEIS aplicam-se as regras gerais.


A implantação de empreendimento EHIS em ZER dependerá de adesão do interessado à Operação Urbana, mediante pagamento de contrapartida em CEPAC referente à mudança de uso.


São admitidos de forma onerosa, EHIS em terrenos de até 1.000m² classificados na zona de uso ZER do Setor Brooklin desde que atendidas as seguintes condições:

  • não possa, comprovadamente, ser remembrado a lotes vizinhos;

  • os empreendimentos atendam aos parâmetros de uso e ocupação do solo definidos para a Zona Predominantemente Residencial - ZPR;

  • os empreendimentos não apresentem área para usos de boates, casas noturnas, motéis, auto cines, boliches, diversões eletrônicas, drive-in, jogos, "kart indoor", "paintball", salões de festas, bailes e "buffets" e os usos classificados como C2.3, S2.8, S2.9, que estão relacionados no Anexo I do Decreto em questão

Para os novos empreendimentos, reformas com ou sem aumento de área e modificação de uso de EHIS e EZEIS em lotes lindeiros aos alinhamentos viários definidos na legislação da OUCAE, fica dispensado o recuo de subsolo, exceto para os pavimentos aflorantes e respeitados os alinhamentos prediais fixados.

Para fins de aplicação dos recuos mínimos de fundos e laterais para o subsolo aflorado, deverão ser observados os recuos definidos para o pavimento térreo previstos no atual decreto.


Em vias com largura inferior a 10m somente poderão ser aprovados projetos de EHIS e EZEIS se o leito carroçável apresentar, no mínimo, 7m de largura, admitindo-se a variação até 10% a menos (tendo como referência a menor largura existente na quadra).


Para quaisquer novos empreendimentos na OUCAE, quando a extensão de qualquer das faces de quadra exceder 100m, deverão ser previstas servidões de passagem para pedestres ao longo da quadra, com largura mínima de 6m a cada 100m, conforme condições previstas nos artigos 4 e 5 da Lei 16.975/18.



2- Operação Urbana Consorciada Faria Lima (OUCFL)


Os EHIS e EZEIS devem observar as regras abaixo e o Quadro 02, anexo ao decreto, que define para cada setor, sobre:

  • Área mínima de terreno

  • Testada mínima do terreno

  • Unificação de lotes

  • CA máximo

  • TO máxima

  • Gabarito

  • Recuos

  • Acessos

  • Fruição Pública

  • Vagas de garagem

  • Usos não permitidos

  • Áreas Não Computáveis


RG: regras gerais segundo Decreto 59.885/20


Em vias com largura inferior a 10m não é permitido implantar EHIS e EZEIS com CA acima do básico. Exceção é feita em caso de lote com mais de uma frente onde pelo menos uma delas tenha largura maior que 10m (admitida variação de até 10% a menos, medida pela menor largura da quadra), desde que o acesso de automóveis se dê exclusivamente por esta via, sendo aceitável acesso de pedestres pela via menor.


A implantação de empreendimento EHIS em ZER dependerá de adesão do interessado à Operação Urbana, mediante pagamento de contrapartida em CEPAC referente à mudança de uso, atendendo-se ainda as restrições de atividades contidas na lei específica da OUCFL (Lei 13.769/04 e complementares).



3- Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUCAB)


Os EHIS e EZEIS devem observar as regras abaixo e o Quadro 03, anexo ao decreto, que define para cada setor, sobre:

  • Unificação de lotes

  • Doação obrigatória para alargamento de calçada

  • CA máximo

  • TO máxima

  • TP mínima

  • Gabarito mínimo e máximo

  • Recuos

  • Quota máxima de terreno

  • Acessos

  • Nível de térreo

  • Quota de garagem máxima

  • Fruição Pública

  • Ocupação incentivada no térreo

  • Áreas não Computáveis (Fachada Ativa, saliências, área livre comum, área de lazer e vagas de garagem)

RG: regras gerais segundo Decreto 59.885/20


É obrigatória a doação para alargamento da calçada conforme definido na lei específica da OUCAB (Lei 15.893/13 e complementares).


O CA segue calculado sobre a metragem total do terreno, incluindo a área a ser doada.

Não se aplica a opção de doação para Municipalidade com desconto na contrapartida financeira para os lotes lindeiros aos alinhamentos viários previstos na legislação da OUCAB.


Nos empreendimentos de EHIS e EZEIS, os lotes atingidos por mais de uma faixa linear de adensamento, conforme mapa da legislação em questão, deverão observar as regras relativas a cada faixa na porção do lote por ela atingida. Para os lotes que, embora atingidos por uma dessas faixas, não confrontem com o logradouro que as define, devem ser observadas as regras gerais estabelecidas para todo o perímetro da OUCAB, correspondentes à "Área Geral".


Enquanto não for realizado o reloteamento do Subsetor E2 os projetos de edificação ou reforma em seus lotes não poderão utilizar potencial adicional de construção e deverão observar o limite de área construída computável máxima de 500m².


Nos empreendimentos de EZEIS e EHIS, independentemente das características físicas ou topográficas do lote, o nível do pavimento térreo das edificações deverá ser fixado, em todos os casos, no máximo, 1m acima ou abaixo da cota média das testadas do lote. Para terrenos onde as variações de cota da testada superar 2m, o nível de pavimento térreo poderá ser fixado em qualquer cota entre a máxima e a mínima.


As novas construções situadas em lotes com área superior a 500m² poderão reduzir a respectiva taxa de permeabilidade mínima para até 15%, mediante a instalação de dispositivo de detenção de águas pluviais (cálculo conforme artigo 17 Lei da OUCAB), não se aplicando nestes casos o reservatório de controle de escoamento superficial da Quota Ambiental prevista na LPUOS.


As áreas permeáveis internas aos lotes deverão ser ajardinadas na proporção mínima de um espécime arbóreo para cada 25m² de área permeável, podendo ser divididas de tal forma que uma delas seja igual ou superior a 7,5% da área total do lote e que seja possível, em qualquer dessas áreas, projetar um círculo com diâmetro de 2,5m.


Não se aplicam as regras de aeração contidas no Código de Obras e Edificações, aos volumes de edificação com até 15m de altura, contidos na faixa de 15 m medida a partir do alinhamento predial.


Não se aplicam as regras de recuo frontal de subsolo desde que sejam respeitados os novos alinhamentos viários previstos na legislação que rege a operação urbana.


Nos empreendimentos de EHIS e EZEIS, é permitida a construção de apenas um subsolo, com altura livre máxima de 3m, excetuados desta restrição os dispositivos de detenção de águas pluviais. Pode ser admitido um segundo subsolo nos Setores B, C, D, H e I e nos subsetores F2 e E2, sendo vedada movimentação do lençol freático ou bombeamento de águas do subsolo.


É vedada a utilização das áreas livres do recuo frontal no pavimento térreo dos EZEIS e EHIS para estacionamento de veículos.


No caso de instalação de usos não residenciais incentivados no pavimento térreo fica vedada a utilização total ou parcial dessas áreas para estacionamentos de veículos.


As áreas destinadas a estacionamento de veículos situadas no pavimento térreo das edificações devem observar recuo mínimo de 10m em relação ao alinhamento predial e não poderão fazer interface com o logradouro lindeiro.


A instalação de usos não residenciais nR2 e nR3 nos EZEIS e EHIS é permitida em lotes cujo acesso de veículos se dê apenas em vias com largura igual ou superior a 16m, podendo conter acesso de pedestres por qualquer via independentemente de sua largura.


4- Operação Urbana Centro


Os EHIS e EZEIS devem observar as regras abaixo e o Quadro 04, anexo ao decreto, que define para cada setor, sobre:

  • CA máximo

  • Vagas de garagem

  • Usos (cortiços e não permitidos)

  • Áreas não computáveis

  • Fruição Pública


RG: regras gerais segundo Decreto 59.885/20


Os EHIS e EZEIS, quando inseridos no perímetro da Operação Urbana Centro, conforme a legislação específica (Lei 12.349/97), não estão submetidos ao coeficiente de aproveitamento máximo e ao gabarito de altura máximo.


Na hipótese de utilização de CA superior a 6 ou apresentação de propostas de modificações de índices urbanísticos, de características de uso e ocupação do solo, e de disposições do Código de Obras e Edificações, deverá ser atendido integralmente o procedimento disposto na legislação específica da Operação Urbana.


A Secretaria de Desenvolvimento Urbano definirá as condições para aplicação do direito de utilização dos parâmetros de uso e ocupação de edifícios demolidos para implantação de novas construções de uso residencial com térreo nR (art.16 Lei 12.349/97 art. 382 par. 3º PDE- Lei 16.050/14).


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