Uma das situações que mais gera dúvidas é o conceito de definição de térreo nos projetos.
Primeiramente:
1. Só existe um pavimento térreo por empreendimento, mesmo quando há frente para mais de uma rua e mais de um edifício no lote. Muitas definições da legislação são aplicadas a ele ou a partir dele, por isso térreo é um só. Diante disso, havendo testadas (frentes para rua) em níveis diferentes, é possível que se acesse o empreendimento pelo térreo em uma rua e por outro pavimento (1º, 2º, -1, -2...), em outra
2. Pavimento térreo não é necessariamente o nível da rua (também chamado de nível de acesso). Ele pode estar localizado em pavimento acima do nível da rua. Essa situação é comumente vista em edifícios que possuem garagem em sobressolo*, com o chamado “térreo elevado” - que explico adiante.
3. Por outro lado, térreo não é obrigatoriamente o pavimento onde se encontra o lazer e equipamentos comuns do empreendimento, sejam cobertos ou descobertos, mesmo quando ele está acima do nível da rua. O térreo pode ser a garagem (“sobressolo”) ao nível da rua.
Abaixo veremos como se define essa questão.
*cabe ressaltar que o termo “sobressolo” não é mais utilizado pela Prefeitura, embora o mercado de projetos ainda use. Hoje a definição legal é “subsolo aflorado”. Portanto, tudo que está abaixo do térreo é subsolo (enterrado ou aflorado), e no caso de um térreo no nível da rua, havendo pavimento de garagem acima, estes serão denominados como 1º pavimento, 2º pavimento e assim por diante. Não é a função (de estacionamento) que define o nome e sim a posição em relação ao térreo.
Térreo ao nível da rua
A regra geral para definição do nível térreo é a seguinte:
Estar a, no máximo, 1m acima do nível médio entre as cotas das extremidades da testada do lote, quando o desnível for de até 2m.
Quando for superior a 2m, o térreo pode estar situado em qualquer cota intermediária entre os níveis mais elevado e mais baixo. Neste caso o desnível de 2m também é considerado no sentido da profundidade.
Obs: Quando houver declive ou aclive maior que 50% em relação à rua ou a vizinhos, o nível do térreo deve ser analisado por comissão especial na ocasião da aprovação.
Térreo elevado
Para que o térreo esteja acima destes limites, é necessário que ocorra uma das situações abaixo e que haja análise por comissão especial da Prefeitura mediante apresentação de documentação e justificativas técnicas (listadas nesta Resolução 131/2018 de CEUSO):
área sujeita a alagamento
terreno contaminado com restrição de construção em subsolo exigido por órgão ambiental
presença de lençol freático em nível próximo ao perfil do terreno (conhecido como “nível d´água elevado”). Essa situação é a mais recorrente, e costuma gerar a construção das garagens afloradas, não subterrâneas, e assim elevando o térreo um ou mais pavimentos acima da rua.
Há ainda a situação de áreas sujeitas a recalques e problemas geotécnicos, também sujeita à análise, mas não necessariamente levando à elevação do térreo.
Em alguns destes casos não existe uma obrigatoriedde e sim uma conveniência técnica em não se construir pavimentos enterrados. Fora este motivo, por que elevar o térreo? Por que não apenas chamar o nível da rua de térreo independente da função do pavimento?
porque o gabarito de altura máximo, dado pelo Zoneamento, é contabilizado a partir do térreo. Quanto mais andares comuns (por exemplo, a garagem) consumirem a altura, menos andares ficarão disponíveis para os pavimentos-tipo.
porque todas as áreas cobertas de uso comum localizadas no térreo são, por conceito, não computáveis. Assim, é mais vantajoso que se possa ter o pavimento de lazer e demais equipamentos comuns como térreo, do que um estacionamento, já que o lazer que venha a estar fora do térreo tem um limite mais restrito (3m² por unidade) e as vagas, atendidas certas condições da legislação, podem ser não computáveis independente de onde estejam.
porque a Taxa de Ocupação contabiliza as garagens afloradas caso constituam térreo, o que pode trazer limitações à implantação da área necessária, demandando verticalização. Se o térreo estiver elevado, a TO será composta por ele e demais pavimentos superiores.
Há uma ressalva no item 1: caso o afloramento do subsolo exceda 6m de altura (em relação ao PNT - perfil natural do terreno), o gabarito passa a contar deste ponto (mesmo que o térreo esteja mais alto), conforme Artigo 68 da "Lei de Zoneamento" 16.402/16. Também é necessário que se atenda recuos laterais e de fundo a partir daí, sendo portanto uma exceção à dispensa de afastamento até 10m de altura (se aplica exclusivamente para os demais casos que não sejam de subsolos aflorados).
Observações finais
Vale ressaltar que nível de térreo não impacta do cálculo de recuo e afastamento da edificação, pois são calculados a partir do PNT (perfil natural do terreno).
Quando houver acesso ao empreendimento por outro pavimento além do térreo, costuma ser exigido uma circulação vertical independente, com parada no térreo, para que a partir dele se acesse o edifício e os pavimentos superiores.
A Fachada Ativa, que é o uso nR incentivado na Lei de Zoneamento (LPUOS) 16.402/16, deve estar, por conceito, no nível da rua. O que significa que ela pode estar compartilhando o pavimento de garagem (ou qualquer outra função que venha a existir no subsolo), nas situações de térreo elevado descritas acima. E nas situações de térreo ao nível da rua, em que há a possibilidade de elevação em até 1m do ponto médio, é necessário atentar que a Fachada Ativa é uma exceção: deve ter seu acesso literalmente no nível da calçada. O que não exclui a possibilidade de desníveis internos. O acesso precisa se dar diretamente pela calçada, sem “obstáculos” a fim de cumprir sua função original de integração.
Em conjuntos horizontais do tipo condomínio de casas, e condomínios verticais com 2 blocos ou mais, que tenham vias internas, a atribuição do nível do térreo se dá em função da via interna que dá acesso à cada unidade ou bloco edificado, aplicando-se as regras descritas acima.
A comissão especial citada no texto é a CEUSO - Comissão de Edificações e Uso do Solo - que é um órgão dentro da Secretaria Municipal de Licenciamento, com função normativa e consultiva sobre legislação edilícia e urbanística, participa de alterações em regulamentações, e analisa e toma decisões em situações que não se enquadram na legislação de edificações ou que apresentam situações diferenciadas e especiais, como as descritas aqui. Seus membros se reúnem periodicamente em reunião fechada na Prefeitura, onde os casos são apresentados, discutidos e votados, resultando em um despacho com a decisão.
É possível realizar uma consulta preliminar à CEUSO antes da análise oficial, devendo ser protocolada na Prefeitura com as peças gráficas do projeto e demais documentos pertinentes à análise.
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