Revisão do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento: projetos aplicáveis

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo passou por sua revisão intermediária recentemente, seguido da revisão de compatibilização da “Lei de Zoneamento” (Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo) e uma série de novos Decretos regulamentadores, Resoluções e Portarias, além de colocar em pauta a necessidade de revisão do Código de Obras e Edificações para um futuro breve.

Foram muitas novidades em um curto espaço de tempo, tornando desafiador para os profissionais da área - projetistas, consultores, incorporadores - acompanhar não apenas o conteúdo das mudanças e novas regras de projeto e licenciamento, como saber afinal qual legislação está ou não vigente e em que situações aplicá-la.

Nesta linha do tempo ilustrada abaixo, fica visível que o processo durou – ou melhor, está durando – meses, ainda com regulamentações por vir.

Importante frisar: neste processo de revisão, o antigo Plano Diretor e antiga Lei de Zoneamento não foram substituídos. Não se trata de um “novo PDE” ou “nova Lei de Zoneamento” como chegou a se noticiar na mídia.

As leis anteriores continuam vigentes – Lei 16.050/2014 e Lei 16.402/2016 – porém em suas versões alteradas, respectivamente, pela Lei 17.975/23 e Lei 18.081/24 e as que vieram depois (com alterações mais limitadas e pontuais)

Mas então isso significa que é preciso ler a lei original e também as novas leis, sempre acumulando todas as que foram - e forem futuramente - publicadas?

Em parte, sim. Porque essas leis trazem alguns artigos próprios que não alteram as leis originais, contendo regramentos que só podem ser encontrados ali.

Neste aspecto, destaco por exemplo o Art. 10 da Lei 18.081/24 que trouxe novos incentivos em área não computável para Edifícios Sustentáveis. Outro, muito importante, é o Art. 3º desta mesma lei, que determina algumas situações em que a aplicação dos parâmetros das zonas de Eixo muda.

Mas por outro lado, a maior parte do conteúdo das leis de revisão pode ser encontrada nas versões atualizadas das Leis 16.050/2014 e Lei 16.402/2016, o que facilita bastante a leitura.

Trecho da Lei 16.402/16 com indicação das alterações pela Lei 18.081/24

O mesmo artigo, em redação dada na Lei 18.081/24

Texto original da lei 16.402/16 antes da revisão

Para obter tanto as novas leis, quanto a versão atualizada do PDE e da LPUOS, basta acessar o Catálogo de Legislação Municipal da Prefeitura. O acervo é atualizado periodicamente sempre que há novas publicações. Ao baixar as leis hoje, tanto a 16.402 quanto a 16.050 já apresentam as atualizações das revisões, sendo possível inclusive ler a versão Consolidada, que mostra o texto em seu "antes-e-depois".

Tela inicial do CADLEM, com ferramentas de pesquisa de leis, decretos e demais atos normativos

Então é importante que se mantenha informado sobre as novas publicações – o Instagram da SMUL é um ótimo portal que traz esse tipo de notícia – e em seguida atualizar seus arquivos de consulta.

Dito isso, vamos falar sobre a aplicação das novas leis.

QUANDO UTILIZAR AS LEIS NOVAS

Tanto o Plano Diretor revisado quanto a Lei de Zoneamento revisada se aplicam aos projetos protocolados na Prefeitura após a sua respectiva data de publicação (leia-se: a partir do dia seguinte).

Lembrando que quando se fala em “protocolo em Prefeitura”, neste contexto, estamos falando da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) e o pedido das licenças de projeto e obra, dentre eles o Alvará de Aprovação e Execução e o Certificado de Regularização.

Atualmente, qualquer novo projeto deve obrigatoriamente atender ao regramento do PDE e da LPUOS revisados.

Mas como podemos ver no esquema abaixo, ao longo do processo de revisão houve momentos em 2023 em que os novos projetos seguiam o PDE revisado mas ainda a LPUOS original (antes de sua revisão em janeiro de 2024), como num “mix” de legislação.

Já os projetos protocolados anteriormente à mudança dessas leis recebem o chamado “direito de protocolo”, isto é, podem ser analisados de acordo coma legislação anterior, vigente na data de protocolo.

Enquanto um projeto com direito de protocolo está em análise, qualquer alteração proposta não pode conter acréscimos superiores a 5% em áreas computáveis, não computáveis e na taxa de ocupação, bem como alterações de uso (a não ser acréscimo de usos), mesmo regramento aplicável ao licenciamento de Modificativos (aquele que altera o projeto após a emissão do Alvará de Execução).

Isso significa que ainda há projetos em licenciamento pelas leis "originais", embora parcialmente não mais vigentes. A todos estes projetos com “direito de protocolo” é permitido que o interessado opte por migrar a análise para a nova legislação – o que pode requerer que se altere também aspectos de projeto para adequação às novas regras.

Diante do exposto, é importante frisar dois pontos:

• Ao se lidar com um projeto desenvolvido, é essencial identificar a qual legislação ele está submetido. São várias as possibilidades e isso traz impacto direto no regramento ali aplicado e nas eventuais alterações pretendidas

  
  

• Se o que formaliza a legislação sob a qual um projeto deve ser desenvolvido é o protocolo em Prefeitura, é preciso estar atento a esse “detalhe” no desenvolvimento do projeto desde seu estudo mais inicial e estar atento às possíveis mudanças de lei que ocorram no meio do caminho até que seja possível iniciar seu processo de licenciamento

Felizmente eventos como este, de revisão do marco regulatório da cidade, não acontecem da noite para o dia e são amplamente noticiados, precedidos de audiências públicas e minutas de projeto de lei. O mesmo já não se pode dizer sobre os Decretos, que seguem um rito menos burocrático.

Por fim, é importante sempre observar caso a caso a data a partir da qual se aplica, pois dentre as outras leis complementares publicadas no processo de revisão - como a Lei 18.177 de julho de 2024 - há casos em que a aplicação é retroativa, e não a partir da data de sua publicação.

Trecho da Lei 18.177/24

REGULAMENTAÇÕES

Decretos, Resoluções, Portarias e Instruções Normativas complementam as leis, desdobrando os dispositivos e estabelecendo exceções, condições e procedimentos de aplicação, e devem ser igualmente aplicados aos projetos. Mas seu conteúdo não é incluído nas leis atualizadas e demanda uma leitura a parte e complementar, sendo igualmente importantes.

Via de regra, sua aplicabilidade também acontece após sua data de publicação, mas há casos de exceção ou de necessidade de manifestação do interessado, como ocorre com o Dec. 63.884/24.

Trecho do Dec. 63.884/24

Neste Decreto inclusive há dispositivos específicos que seguem regras próprias.

Trecho do Dec. 63.884/24 - Art.4º

Então quanto às regulamentações é igualmente recomendável observar o que diz cada um deles, caso a caso. Essa informação costuma vir no final do texto, dentre os últimos artigos. Como se diz: "por último, mas não menos importante"...

Como dito, o processo de revisão ainda não se encerrou e outras regulamentações ainda serão publicadas. Assim, o que existe hoje a ser considerado nos projetos e licenciamentos são aquelas publicadas até o momento.

Assuntos não regulamentados podem ser objeto de dúvida, diferentes interpretações, consultas oficiais e até paralisação de processos em análise.

Lembrando que, de maneira análoga ao PDE e à LPUOS, leis e regulamentações de Operações Urbanas e Áreas de Intervenção Urbana, assim como do Código de Obras, seguem essa mesma lógica.

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a vigência da legislação abordada. Alterações na legislação acontecem periodicamente.

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