A revisão intermediária do Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo era algo já previsto originalmente pela lei de 2014, para o ano de 2021, que coincide com aproximadamente metade do período de vigência da lei, visto que ela deve vigorar até 2029.
Ela tem como objetivo fazer ajustes pontuais de forma a melhorar, atualizar ou corrigir aquilo que, na prática, não funcionou como estava previsto na teoria, mas preservando os conceitos gerais e diretrizes macro originais.
Por conta da pandemia e as dificuldades que isso trouxe especialmente para a realização das audiências públicas que garantiria a devida participação da população, a revisão foi postergada, tendo sido paralisada e retomada por diversas vezes e sendo finalmente concluída em 08 de julho de 2023, com a sanção da Lei nº 17.975/2023.
O QUE VAI MUDAR
Isso é afinal o que todos querem saber, seja para entender os impactos que trarão para a paisagem urbana, seja para nós, arquitetos, podermos nos atualizar tecnicamente em relação às novas condições aplicáveis ao desenvolvimento de projetos na cidade.
Este artigo não se propõe a listar todas as mudanças, que vão desde alterações pontuais de terminologias no texto até a revisão de regras que impactam no zoneamento e nos cálculos e números de uma construção, consolidadas numa lei com mais de 70 páginas.
Mas é claro que esse assunto não podia deixar de ser abordado pelo Arquitetura Legal em São Paulo: a relação das principais mudanças que impactam no desenvolvimento de projetos e licenciamento de obras e edificações estão disponíveis numa série de posts no Instagram (@arquiteturalegalsp) - que também podem ser vistos na página inicial aqui do site.
Posso destacar aqui as seguintes mudanças:
Aumento da abrangência das zonas sob influência dos eixos de transporte público (aumentando o raio de alcance em torno de estações de trem e metrô e distância de corredores de ônibus) onde é permitido maior adensamento construtivo e mais incentivo a usos mistos, ao mesmo tempo limitando vagas de veículos. Vale destacar entretanto que essa mudança na prática só se efetivará após atualização da “Lei de Zoneamento” (a atual 16.402/16)
Mudança de critério de cálculo de vagas de veículos residenciais e de número mínimo de unidades habitacionais obrigatórias nestas zonas de Eixos
Autorização para pagamento de outorga onerosa em regularizações ordinárias (aquelas não enquadradas na Anistia), que antes não era possível
Novos incentivos para construção de unidades HIS e HMP com possibilidade de aumento de CA (Coeficiente de Aproveitamento)
Possibilidade de aplicação da Cota de Solidariedade de forma opcional em empreendimentos menores que 20.000m² de área construída computável (onde é obrigatória) e aumento do benefício de 10% para 20% de área computável adicional
QUANDO ENTRA EM VIGOR
Esta é a segunda maior dúvida: o PDE revisado já está em vigor e podendo ser aplicado aos projetos e licenciamentos ou ainda haverá um intervalo de tempo ou um período de transição até que as novas regras passem a vigorar?
Ele já entrou em vigor na data da publicação, que foi 8 de julho, e todo projeto protocolado depois dessa data já passa a ser analisado de acordo com a nova lei.
Mas, apesar disso, é preciso observar que há uma série de dispositivos ali que ainda dependem de regulamentação posterior, seja por decreto ou por lei. A maioria deles já está citado dessa forma, inclusive alguns já com uma previsão de prazo para o encaminhamento das regulamentações na Câmara.
Afinal o PDE é uma lei mais abrangente, dá diretrizes gerais e para muitos assuntos depende de desdobramentos em regras mais específicas.
Então o PDE já está em vigor, mas é preciso fazer essa leitura atenta de cada item e identificar aqueles que estão consolidados e já podem - e devem - ser aplicados, daqueles que ainda dependem de Decreto ou outra Lei pra consolidarem e operacionalizarem as novas disposições ou parte delas, e observar também se existe ou não alguma disposição transitória pra ser usada nesse meio tempo. Quando não há, continua-se aplicando a legislação em vigor, seja Lei ou Decreto, nas situações cabíveis.
Sim, isso soa complicado, torna a aplicação pouco objetiva e gera muita interpretação nesse momento. Inclusive há muitas partes da nova redação que estão dúbias e com difícil interpretação, e isso também pode gerar a necessidade de maiores esclarecimentos em futuros Decretos e Resoluções ou na consolidação dos entendimentos por parte dos analistas da Prefeitura ao longo nos novos processos de licenciamento de projetos e obras. Até lá, podem ocorrer diferentes leituras de cada disposição e diferentes formas possíveis de aplicá-las nos projetos, e o debate entre os profissionais da área tem tipo papel mais importante do que nunca.
Um dos principais exemplos dessa regulamentação futura que está atrelada à revisão do PDE é a Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como “Lei de Zoneamento”, mencionada na seção anterior em relação às zonas de uso em Eixo que poderão ser revistas de acordo com as novas abrangências previstas no PDE, passando a incluir novas quadras que antes não eram demarcadas como tal. Mas até lá, nada muda. Para um projeto protocolado hoje, a zona de uso ainda é aquela que consta na atual Lei de Zoneamento, já que é nela que temos a delimitação das zonas de uso, apresentadas através do mapa de zoneamento.
O PDE estipulou um prazo de 15 dias para o encaminhamento do Projeto de Lei, então a expectativa é que ela seja revisada ainda no segundo semestre desse ano.
E OS PROJETOS PROTOCOLADOS ANTES?
Todos os projetos protocolados anteriormente, até a data da publicação da Lei nº 17.975/2023 que ainda estão em análise - não tiveram despacho decisório ainda - podem continuar sendo analisados pela legislação anterior e vigente na data do protocolo – isso é o que chamamos de “ Direito de Protocolo ”, mas há também a opção do interessado se manifestar formalmente e solicitar que o processo em andamento passe a ser analisado segundo as disposições da nova lei.
Observação: No caso de Parcelamento de Solo, se aplica àqueles que já tiveram a Certidão de Diretrizes emitida.
IMPACTOS PRÁTICOS NO EXERCÍCIO PROFISSIONAL
Desde que o processo de revisão intermediária do PDE foi iniciado, profissionais da área de projeto e proprietários de terreno e empresas construtoras e incorporadoras passaram a acompanhar de perto as propostas e Projetos de Lei, para poder antecipar o que viria e analisar os projetos futuros, numa comparação entre as possibilidades construtivas vigentes e aquelas que passariam a existir. Claro que somente com a sanção e publicação da lei é que se pode de fato aplicá-las, mas a decisão estratégica de desenvolver um projeto e iniciar um processo de licenciamento em Prefeitura – com todos os custos envolvidos nisso – é feita muito antes.
Na prática isso significa que muitos estudos foram feitos antes e continuam sendo feitos mesmo para os projetos já protocolados sob a legislação anterior, para que se avalie o melhor caminho a seguir nesse momento. Assim como continuarão a ser feitos nessa fase de transição entre PDE e revisão da Lei de Zoneamento.
Assim, o mercado de trabalho para estudo de viabilidade, estudo de massa e Projeto Legal - em face do Direito de Protocolo - está mais aquecido do que nunca, e portanto o domínio da legislação urbanística e edilícia é requisito essencial nesse contexto.
A LEI 16.050/14 FOI REVOGADA PELA 17.975/23?
Não, a nova lei não revogou a Lei 16.050/14, ela somente a alterou pontualmente – seja alterando partes do texto, seja incluindo novos textos ou revogando pontualmente alguns artigos (e não a lei inteira). Então o correto a se dizer é que a atual lei do Plano Diretor (ainda) é a 16.050/14, alterada pela Lei 17.975/23.
Assim, a forma mais fácil de ler a nova lei é acessando a própria 16.050/14 em sua versão atualizada. Pois a lei 17.975/23 sozinha apenas pontua aquilo que mudou, omitindo as partes que não mudaram. A leitura fica bem truncada, sendo preciso ler as duas leis em conjunto de forma comparativa.
E como acessar a lei atualizada?
No site Catálogo de Legislação Municipal (CADLEM) deve-se buscar pela própria 16.050, e ao acessar o texto encontra-se todas as novas redações dadas pela lei nova, e eles inclusive vêm indicados ao lado, o que deixa bem claro identificar o que mudou. Outra função interessante é poder enxergar a nova redação junto da anterior. No cabeçalho da página deve-se clicar no botão Texto Consolidado pra poder visualizar os textos substituídos, que aparecem riscados facilitando a identificação.
Isso tudo vale para outras leis também, e vc pode salvar esse texto em PDF assim (clicando em Imprimir), preservando todas essas indicações que se vê em tela.
***
Se gostou desse post deixe um feedback nos comentários para ajudar esse texto a ser mais divulgado e apoiar o Arquitetura Legal em São Paulo. Sua opinião é muito importante para a continuidade deste trabalho.
Siga o Instagram @arquiteturalegalsp para mais conteúdo exclusivo
Importante: Ao ler um artigo, sempre observe a data da postagem.
O conteúdo deste site é autoral e protegido pela lei de direitos autorais, não sendo permitida sua cópia e reprodução sem autorização e sem créditos.