• Mariana Bressane

CEUSO e CTLU - Situações sujeitas à análise especial na aprovação de projetos em São Paulo


Sabemos que a legislação urbanística/edilícia é de entendimento e aplicação complexos, e que é impossível contemplar a regulamentação de absolutamente todas as situações e variáveis possíveis de incidir em um lote ou edificação. Assim, considerando que há tanto as situações não previstas, quanto as dúbias, e algumas já sabidamente deixadas “em aberto” na legislação para decisão caso a caso, a Secretaria de Licenciamento de São Paulo, desde a antiga Secretaria da Habitação, tem dentro da sua composição grupos técnicos específicos que avaliam e deliberam sobre essas situações.


Há outras, mas as mais conhecidas e que tratarei aqui, são:


CEUSO (Comissão de Edificações e Uso do Solo) e

CTLU (Câmara Técnica de Legislação Urbanística)





Vamos aos detalhes.


Composição


CTLU

É um chamado “órgão colegiado” composto por representantes do Poder Público (pertencentes às Secretarias municipais, como SVMA, SMT, SIURB, SMC, SPUrbanismo etc, e a própria SMUL) e da sociedade civil com experiência nas áreas de planejamento e gestão urbana (ex: IAB, ASBEA, SECOVI, associações de bairro, instituições acadêmicas, entidades do setor empresarial, ONGs, etc) com mandato de 2 anos.


CEUSO

Composto por representantes do Poder Público (pertencentes às Secretarias Municipais) e das seguintes entidades civis: CAU, CREA, ASBEA e sindicato ou associação de construção, incorporação e comercialização de imóveis, com formação em arquitetura ou engenharia, com mandato de 2 anos.


Funções oficiais


CTLU

  • analisar casos não previstos (conforme previsto no art.157 da LPUOS*) e dirimir dúvidas na aplicação da legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo;

  • debater e apresentar sugestões às propostas de alteração do Plano Diretor (PDE) e da legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo

  • debater e apresentar sugestões aos projetos de lei de interesse urbanístico e ambiental

  • aprovar as propostas de participação dos interessados nas Operações Urbanas Consorciadas

  • responder consultas e deliberar nas hipóteses previstas na legislação municipal

  • apoiar tecnicamente o Conselho Municipal de Política Urbana e encaminhar suas propostas para manifestação do conselho


*LPUOS: Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, mais conhecida como “Lei de Zoneamento”, a atual lei 16.402/2016



CEUSO

  • propor e opinar sobre alteração e regulamentação da legislação de obras, de edificações, de parcelamento do solo, de acessibilidade e de segurança de uso das edificações e equipamentos, bem como dirimir dúvidas e expedir instruções normativas sobre a sua aplicação

  • apreciar e fixar parâmetros e procedimentos próprios para instrução e decisão nos casos previstos no COE* e legislação complementar

  • emitir parecer conclusivo sobre a aplicação da legislação de regularização edilícia


*COE: Código de Obras e Edificações, a atual Lei 16.642/2017


Essas são as definições oficiais constantes na legislação. Até certo ponto são similares, mas informalmente podemos resumir e diferenciar da seguinte forma: CLTU sendo mais inclinada aos assuntos da LPUOS e PDE e a CEUSO mais inclinada aos assuntos do COE, com exceção para o nível de térreo previsto na LPUOS quando necessária sua elevação em relação à via de acesso.


E como dito no início do artigo, algumas situações já são pré-estabelecidas na legislação edilícia e urbanística para serem encaminhadas a estes órgãos. São encontrados na LPUOS, no COE e seus decretos regulamentadores, a saber:


CTLU

  • Definição de parâmetros para Zonas de Ocupação Especial (ZOE) e de Zonas Especiais de Preservação (ZEP) ainda não regulamentadas

  • Alteração de restrições convencionais de loteamento em ZER, ZCOR e ZPR

  • Atualização de Fatores de Incentivo e de Certificação da Quota Ambiental

  • Alteração de parâmetros e condições de instalação em áreas operacionais de sistema de transporte público

  • Enquadramento de atividades nR não listadas na LPUOS, reclassificação de subcategorias industriais (Ind-3 para Ind-1 ou Ind-2) e localização e parâmetros para atividades INFRA

  • Permissão de reformas em hospitais nR2 e nR3 em via com largura inferior a 12m

  • Permissão de regularização e reforma com ampliação em estabelecimento de ensino instalado antes do atual PDE com CA acima do máximo atual

  • Desobrigação do parcelamento com doação de áreas públicas em lote maior que 20.000m² em caso de reforma

  • Desobrigação de fachada ativa e fruição pública em estabelecimentos de ensino e saúde em lotes maiores que 10.000m²

  • Aceitação de Relatório ou Estudo de impacto de vizinhança em Empreendimentos geradores de impacto de vizinhança (EGIV)

  • Análise da implantação de Estação Radio-Base em caso de conflito entre as regulamentações vigentes

  • Aceitação de reconstrução de edificação (reconstrução de edificação regular em caso de incêndio ou sinistro) mantendo os índices e parâmetros da legislação anterior na qual a edificação foi originalmente licenciada em detrimento da legislação vigente, se considera prejudicial ao interesse urbanístico (item pertinente também à CEUSO)

  • Os casos omissos e aqueles que não se enquadrarem nas disposições da LPUOS


Este último abrange os mais variados exemplos, como: fachada ativa com recuo maior que 5m por exigência de resoluções de tombamento, exceção de atendimento à testada de Fachada Ativa em lote com várias frentes por situações específicas em uma ou mais vias (largura inferior ao mínimo exigido, calçada extremamente estreita, existência de faixa não edificável, entre outros), confirmação de enquadramento de vila, incidência de zoneamento duplo em um mesmo lote ou lotes particulares classificados como “praça/canteiro”.


CEUSO

  • Definição do nível do pavimento térreo permitido em casos de terrenos com declive ou aclive superior a 50% em relação ao logradouro ou aos imóveis contíguos

  • Definição do nível do pavimento térreo permitido nas áreas sujeitas a alagamento, ou com restrição à construção de subsolo em terrenos contaminados se assim exigido por órgão ambiental, ou com lençol freático em níveis próximos ao perfil do terreno

  • Soluções técnicas alternativas nos pedidos de requalificação (“retrofit”) da edificação existente com ampliação de área construída, que por padrão devem ser justificadas tecnicamente

  • Aceitação de reconstrução de edificação em caso de incêndio ou sinistro com índices e parâmetros da legislação anterior na qual a edificação foi originalmente licenciada em detrimento da legislação vigente, se considera prejudicial ao interesse urbanístico (item pertinente também à CTLU)


Outros exemplos de casos reais: atendimento de aeração e insolação em fachada com reentrâncias (agora minimizado pela publicação recente da Resolução que regulamenta o dimensionamento das mesmas), pavimentos inteiramente compostos por área técnica intercalado com pavimentos “ocupáveis” do edifício, entrada de garagem a menos de 6m da esquina em lote com frente pequena.


Seja em um ou outro órgão, alguns destes casos devem ter um processo de consulta prévia aberto pelo próprio interessado no imóvel, outros podem ser encaminhados internamente durante o processo de licenciamento da edificação. Há ainda casos em que o técnico responsável pelo processo de análise do projeto encaminha a título de dúvida própria, mesmo que não seja um assunto já previsto, como sendo um caso dúbio ou omisso.



Como funciona


Os membros se reúnem periodicamente em reuniões na Prefeitura para discutir e votar os assuntos da pauta:


CLTU

Em reuniões mensais e abertas ao público (atualmente pós pandemia virtual e transmitida/gravada no YouTube e anteriormente acontecia em sala aberta ao público no Edifício Martinelli)


CEUSO

Em reuniões quinzenais e fechadas ao público


Sempre que necessário são convocadas reuniões extraordinárias a depender do volume e andamento dos processos em pauta.





Ao submeter um projeto à aprovação (isto é, o processo de obtenção da licença para a construção na Prefeitura), é importante identificar previamente se determinado assunto contido no projeto é passível desse tipo de encaminhamento, pois o cronograma de aprovação pode ser estendido devido a esse procedimento e em função do calendário de reuniões. A depender da data em que o encaminhamento é feito, nem sempre o processo consegue entrar na pauta da reunião seguinte e precisa aguardar. Além disso, a depender da complexidade do assunto ele pode ser retirado de pauta para complementação, e voltar a ser rediscutido em outra reunião. Geralmente ter que passar por CTLU ou CEUSO acaba sendo uma situação um tanto indesejada para o interessado na construção.


De certos processos saem pronunciamentos específicos para o caso em questão, enquanto outros levantam assuntos onde se detecta necessidade de complementação na regulamentação para aplicação de forma geral, e assim culminam na redação das Resoluções que têm caráter de instrução normativa e podem, portanto, se aplicar a todos os casos similares.


Quando falamos em “legislação” geral que deve ser aplicada aos projetos de edificações, estamos incluindo também esse tipo de regulamentação, além de Decretos e Portarias que complementam e regulamentam as leis principais.

Inclusive as reuniões de CTLU são um ótimo material de estudo para quem atua na área, pois é possível acompanhar as discussões e verificar o direcionamento de cada caso. Há muitos “cases” interessantes e complexos que passam por lá. Mesmo no caso dos pronunciamentos específicos que não necessariamente se aplicarão a todos os casos similares que passarem por lá, ainda assim podem funcionar como um “norte” ou diretriz para quando se estuda um projeto com situação similar e que ainda não tenha como ser consultado formalmente.


No caso de CEUSO, em que não é possível acessar as reuniões mas apenas as Resoluções já publicadas, sabendo que não há uma divulgação formal é recomendável que se acesse periodicamente o site das publicações para verificar as “novidades”, pois elas devem igualmente ser aplicadas aos projetos e processos em conjunto - ou mesmo de forma prevalente - às leis principais. As Resoluções existentes discorrem sobre os mais diversos assuntos, como: jiraus, terraços, áreas técnicas, aplicação de taxa de ocupação em áreas não computáveis, entre outros.


Onde encontrar


Cada um destes órgãos possui sua página dentro do site da Secretaria de Licenciamento e Urbanismo da Prefeitura de São Paulo. Neles é possível consultar as deliberações dos processos, as Resoluções, o calendário das reuniões e link de acesso (no caso de CTLU) entre outras informações específicas:


São atualizados periodicamente e as Resoluções também podem ser encontradas no Catálogo de Legislação Municipal, assim como qualquer outra legislação de São Paulo.



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