Em primeiro lugar, vamos falar sobre como se dimensiona a quantidade de terraço que se pode ter em uma edificação, para que ele considerado uma área não computável (que não consome o Coeficiente de Aproveitamento do terreno).
Ele pode ter área máxima de 5% da área do terreno, e esse limite se aplica por pavimento - segundo o Art.108 do Código de Obras e Edificações (COE).
Ou seja, em um terreno de 1.000m², pode-se ter 50m² de terraço em cada pavimento do edifício, até mesmo o ático ou térreo.
Não há uma restrição para quantidade de pavimentos. Lembrando que se houver mais de uma torre ou bloco edificado, a área por pavimento deve considerar a soma de todos eles, ou seja, a área de 50m² no exemplo acima precisaria ser dividida entre todos os blocos.
Mas aqui abro um parênteses: é preciso controlar o total de área não computável do projeto - que inclui ainda estacionamento, áreas técnicas e algumas áreas comuns - para que não excedam 59% da área total construída.
No caso de haver doação de terreno para alargamento de calçada, a área de terreno a ser considerada para o cálculo será a área remanescente - a doação pode ocorrer em diversas circunstâncias e isso será tema de outro post.
A área de terraço deve incluir o guarda-corpo, mas não a parede de fechamento do ambiente, conforme mostrado no esquema ao lado, hachurada em laranja.
Temos por definição no COE que o terraço é uma "peça justaposta à edificação, constituída em balcão aberto (...) em balanço ou não, complementar à unidade (...), não abrigando função essencial ao pleno funcionamento da unidade.
Isso explica a exclusão na parede e também de shafts que adentram no terraço. Via de regra estes elementos são considerados áreas computáveis no projeto.
Esse aspecto não é detalhado na legislação e fica sujeito a diferentes interpretações, mas recomenda-se sempre utilizar como princípio a definição ofical de terraço citada acima.
O mesmo vale para a tratativa de pilares, elemento estrutural da edificação. É preciso avaliar caso a caso; quando ele se encontra conectado ao espaço interno e computável, costuma ser computável, já quando está inteiramente dentro do terraço e não conectado à área computável, geralmente pode ser considerado como area de terraço.
Agora vamos falar sobre a distribuição do terraço no pavimento.
A metragem calculada poderá ser dividida livremente entre as unidades e não é obrigatório esgotar o máximo permitido. Ao mesmo tempo, é possível exceder o máximo permitido desde que se opte como computar o excesso (isto é, consumir área decorrente do Coeficiente de Aproveitamento do projeto).
O importante é que o terraço pertença a um ambiente de permanência, como estar ou repouso (para que seja assim considerado deve ter dimensão suficiente para acomodar uma circunferência de 2,00m de diâmetro). Portanto, não se pode ter um terraço de um corredor, por exemplo.
E voltando ao conceito de terraço como um elemento que não abriga função essencial à unidade, temos que ele não pode estar localizado de forma que isole duas áreas computáveis e seja o único caminho de conexão. Um exercício que facilita essa compreensão é tirar o terraço e avaliar o que acontece com a funcionalidade da planta.
Os terraços podem pertencer a áreas comuns, desde que o uso do pavimento seja residencial. Por exemplo, podemos ter um terraço pertencente a um salão de festas.
Já em usos não residenciais, os terraços ficam restritos às áreas/unidades privativas - lojas, salas comerciais, entre outros.
E afinal, pode fechar o terraço com vidro? E tirar o caixilho interno e integrar com a sala?
O fechamento com vidro, desde que seja retrátil, pode. Esse tipo de fechamento já é comumente usado em boa parte dos edifícios na cidade, desde que os terraços ganharam maiores proporções com a “antiga” Lei de Zoneamento de 2004 - e passaram a ser usadas como ambientes de estar. Também pode ser um fechamento do tipo vazado, com função de quebra-sol.
Já a integração com o restante do apartamento, não pode!
Essa situação também é comumente vista em muitos edifícios, mas apenas recentemente ganhou uma regulamentação. Em julho deste ano foi lançada a Resolução CEUSO nº135/19, que diz que “não será permitida a sua incorporação aos compartimentos internos da edificação, sendo, portanto, obrigatória a previsão de caixilharia de fechamento entre os compartimentos e o terraço”.
Outro ponto é que um terraço não pode ser subdividido em mais de um compartimento.
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