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  • Foto do escritorMariana Bressane

Terraço em edifícios: como calcular e projetar

Em primeiro lugar, vamos falar sobre como se dimensiona a quantidade de terraço que se pode ter em uma edificação, para que ele considerado uma área não computável (que não consome o Coeficiente de Aproveitamento do terreno).


Ele pode ter área máxima de 5% da área do terreno, e esse limite se aplica por pavimento - segundo o Art.108 do Código de Obras e Edificações (COE).

Ou seja, em um terreno de 1.000m², pode-se ter 50m² de terraço em cada pavimento do edifício, até mesmo o ático ou térreo.

Não há uma restrição para quantidade de pavimentos. Lembrando que se houver mais de uma torre ou bloco edificado, a área por pavimento deve considerar a soma de todos eles, ou seja, a área de 50m² no exemplo acima precisaria ser dividida entre todos os blocos.


Mas aqui abro um parênteses: é preciso controlar o total de área não computável do projeto - que inclui ainda estacionamento, áreas técnicas e algumas áreas comuns - para que não excedam 59% da área total construída.


No caso de haver doação de terreno para alargamento de calçada, a área de terreno a ser considerada para o cálculo será a área remanescente - a doação pode ocorrer em diversas circunstâncias e isso será tema de outro post.


A área de terraço deve incluir o guarda-corpo, mas não a parede de fechamento do ambiente, conforme mostrado no esquema ao lado, hachurada em laranja.


Temos por definição no COE que o terraço é uma "peça justaposta à edificação, constituída em balcão aberto (...) em balanço ou não, complementar à unidade (...), não abrigando função essencial ao pleno funcionamento da unidade.



Isso explica a exclusão na parede e também de shafts que adentram no terraço. Via de regra estes elementos são considerados áreas computáveis no projeto.


Esse aspecto não é detalhado na legislação e fica sujeito a diferentes interpretações, mas recomenda-se sempre utilizar como princípio a definição ofical de terraço citada acima.


O mesmo vale para a tratativa de pilares, elemento estrutural da edificação. É preciso avaliar caso a caso; quando ele se encontra conectado ao espaço interno e computável, costuma ser computável, já quando está inteiramente dentro do terraço e não conectado à área computável, geralmente pode ser considerado como area de terraço.



Agora vamos falar sobre a distribuição do terraço no pavimento.


A metragem calculada poderá ser dividida livremente entre as unidades e não é obrigatório esgotar o máximo permitido. Ao mesmo tempo, é possível exceder o máximo permitido desde que se opte como computar o excesso (isto é, consumir área decorrente do Coeficiente de Aproveitamento do projeto).


O importante é que o terraço pertença a um ambiente de permanência, como estar ou repouso (para que seja assim considerado deve ter dimensão suficiente para acomodar uma circunferência de 2,00m de diâmetro). Portanto, não se pode ter um terraço de um corredor, por exemplo.


E voltando ao conceito de terraço como um elemento que não abriga função essencial à unidade, temos que ele não pode estar localizado de forma que isole duas áreas computáveis e seja o único caminho de conexão. Um exercício que facilita essa compreensão é tirar o terraço e avaliar o que acontece com a funcionalidade da planta.


Os terraços podem pertencer a áreas comuns, desde que o uso do pavimento seja residencial. Por exemplo, podemos ter um terraço pertencente a um salão de festas.

Já em usos não residenciais, os terraços ficam restritos às áreas/unidades privativas - lojas, salas comerciais, entre outros.


E afinal, pode fechar o terraço com vidro? E tirar o caixilho interno e integrar com a sala?


O fechamento com vidro, desde que seja retrátil, pode. Esse tipo de fechamento já é comumente usado em boa parte dos edifícios na cidade, desde que os terraços ganharam maiores proporções com a “antiga” Lei de Zoneamento de 2004 - e passaram a ser usadas como ambientes de estar. Também pode ser um fechamento do tipo vazado, com função de quebra-sol.



Fonte: Pedro Vannucchi em Archdaily.com

Já a integração com o restante do apartamento, não pode!

Essa situação também é comumente vista em muitos edifícios, mas apenas recentemente ganhou uma regulamentação. Em julho deste ano foi lançada a Resolução CEUSO nº135/19, que diz que “não será permitida a sua incorporação aos compartimentos internos da edificação, sendo, portanto, obrigatória a previsão de caixilharia de fechamento entre os compartimentos e o terraço”.


Outro ponto é que um terraço não pode ser subdividido em mais de um compartimento.


Se tiver dúvidas ou comentários, escreve aqui!


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40 comentarios


denis.vitor
30 ene

Boa tarde. Eu tenho uma edicula de dois andares construídos e separada da casa principal, também de dois andares construídos. Gostaria de conecta-las utilizando uma passarela descoberta, no piso superior, para conectar meu quarto e meu escritório. A ideia seria eliminar a escada caracol da edícula, e ganhar espaço no piso superior dela. Abaixo da passarela há um jardim (canteiro de plantas) elevado a 1m do solo (não eh circulação). Dito isso, pergunto: a passarela descoberta eh contabilizada para fins de área para a prefeitura? A ideia eh a passarela ser vazada para permitir que o jardim continuasse recebendo água Pluvial. Gostaria de saber também se essa obra precisa de aprovação da prefeitura. Parabéns pelo conteúdo.

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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
04 mar
Contestando a

Olá Denis. A parte superior, sendo descoberta, não contabiliza como área. Mas ao cobrir parte do térreo, mesmo que não tenha uso, em teoria está criando uma área construída. E ela enseja aprovação. Mas existem alguns tipos de obra complementar que eventualmente poderiam se encaixar no caso. Sendo até 30m2, elas não computam e não necessitam de licenciamento. É uma situação que merece uma análise mais detalhada do local/projeto para ter um veredito mais preciso. E sempre tendo o cuidado de verificar recuos e outros aspectos para validar a possibilidade dessa passarela.

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damian.goutard
24 ene

Tenho um sobrado de dois andares com laje aberta (sem telhado). Temos área de projeção de 50% do terreno, de acordo com máximo do zoneamento. Gostaria de utilizar a área para lazer e pretendo cobrir parcialmente. A parte coberta é inferior a 5% do total do terreno (acesso, caixa de escada, churrasqueira). A parte descoberta é consideravelmente maior, já que engloba toda o resto de laje da casa (45%), e pretendo adicionar uma piscina. Isso pode ser realizado de acordo com o COE de 2017 de São Paulo?

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damian.goutard
30 ene
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Obrigado pela resposta. Consultei todos os seus textos do Instagram e daqui, e seu conhecimento parece exemplar na área, e portanto gostaria mesmo de ouvir sua opinião. Para isso vou tentar ser mais específico. Tenho um terreno de 500m2 (números fictícios, para fins de exemplo). Nele, tenho uma residência unifamiliar de 2 andares (térreo + superior), sendo que há uma caixa de escada, coberta, ligando o térreo com o superior, e a mesma caixa de escada segue para conectar o superior ao Rooftop. O Rooftop como um todo possui caixa de escada (10m2), área coberta computável (20m2), e área descoberta (100m2). Na área descoberta há inclusive uma piscina (10m2), já incluso na conta dos 100m2 anteriores. Portanto, o Rooftop inteiro…

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Fabio Gomes
Fabio Gomes
09 jul 2023

Olá, tenho uma dúvida com relação a terraços. Eles podem avançar sobre os recuos laterais e de fundos?

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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
15 sept 2023
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Olá Fabio. Podem avançar 20% do recuo exigido mas ao mesmo tempo no máximo 10% do afastamento de aeração e insolação.

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eulisioantoniod
04 jun 2023

Por favor, comprei um apto de 39,50 m2 incluindo o terraço. Ocorre que o tal “terraço “ é apenas uma laje (tipo marquise), não nivelado com o restante do apto. (Está abaixo) e que só serve para instalação de ar condicionado e sem acesso, j que existe janela de vidro separando do resto do apto. Isso é correto?

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arquiteturalegalsp
arquiteturalegalsp
05 jun 2023
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Olá! Precisa ver o projeto aprovado na Prefeitura e a documentação de cartório referente à incorporação imobiliária do empreendimento para ver se essa área está contabilizada, e qual a data da aprovação para saber à qual legislação está sujeita. Desde maio/2017 existe uma previsão na legislação para áreas desse tipo, chamadas de "áreas técnicas", e desde 2021 não podem ter acesso por porta comum, apenas uma janela de acesso e inspeção, além de outros requisitos. Antes de 2017 esse tipo de área também costumava ser prevista nas unidades, com a diferença que não estava devidamente regulamentada e muitas vezes era constituída apenas de uma laje (sem guarda-corpo e por esse motivo sem porta). O fato de não estar nivelado não…

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Marina Isobe
Marina Isobe
25 may 2023

Mari, no caso de reserva para alargamento de passeio, os 5% incidem sobre o "remanescente" tbm?

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Marina Isobe
Marina Isobe
07 jun 2023
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Obrigada Mari!

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