• Mariana Bressane

Como diferenciar vila e rua sem saída?

Post atualizado - fev/2022 após Resolução CTLU 01/2022


Como muitos sabem, a diferenciação entre uma rua sem saída e uma vila não é uma informação clara e de fácil acesso, porque visualmente ambas são similares (uma rua sem saída pavimentada e/ou asfaltada, em geral com acesso de veículos, estreita e contendo lotes com casas no seu “interior”) e a Prefeitura não tem isso catalogado de forma que se possa obter uma consulta objetiva ou Certidão. Para uma resposta definitiva, é necessário protocolar um processo formal de consulta.


Tanto que no próprio SISZON, que é o Sistema de Zoneamento oficial da Prefeitura, a informação mostrada quanto a classificação da via é “local (vila/rua sem saída)”, ou seja, deixa em aberto uma das duas possibilidades.


Fonte: SISZON (consulta de um SQL aleatório)

Assim, a estratégia para fazer essa identificação é coletar indicadores e cruzar as informações.


Neste post vou apresentar um estudo de caso de uma quadra aleatoriamente selecionada na Vila Mariana contendo 3 ruas sem saída/vilas, compartilhando as diferentes metodologias de pesquisa que aprendi ao longo da vivência profissional e que costumo utilizar, mas que nem sempre são conclusivos por si só. Por isso esse tema segue sendo um dos mais complicados na avaliação de imóveis na cidade.


E porque é preciso saber essa diferença?


Porque nas vilas e ruas sem saída com largura inferior a 10m, aplica-se restrição de gabarito de altura máximo na faixa envoltória de 20m (que atinge os lotes vizinhos) e a forma como se mede essa faixa difere de uma pra outra. Em rua sem saída é medida dos alinhamentos da rua, já em vila é do perímetro externo dos seus lotes. O limite de gabarito é de 28m nas zonas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP e 15m nas demais zonas (quando o gabarito padrão da zona não for mais restritivo), a ser considerado na implantação de novas edificações. Essas medidas visam garantir a devida insolação e ventilação dos imóveis do interior da quadra.


Além disso, lotes pertencentes à vila não poderão ser remembrados a lotes que não pertençam à vila, o que pode impactar na formação de terreno por unificação de lotes. Essa medida visa à proteção desse tipo de conformação urbana.


Obs: estas regras apenas não se aplicam a EZEIS (Empreendimento de Habitação Social em ZEIS)



CONCEITUAÇÃO


A lei nº16.439/2016, conceitua:

  • Vila: conjunto de lotes destinados exclusivamente à habitação, cujo acesso se dá por meio de uma única via de circulação de veículos, a qual deve articular-se em único ponto com uma única via oficial de circulação existente

  • Rua sem saída: rua oficial que se articula, em uma de suas extremidades, com via oficial e cujo traçado original não tem continuidade com a malha viária na sua outra extremidade.

A LPUOS 16.402/2016, mais conhecida como "Lei de Zoneamento" por sua vez conceitua vila, em seu Quadro 1, como: "Conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público".


Rua sem saída/vila ilustrativa (Fonte: Google)
Rua sem saída/vila ilustrativa (Fonte: Google)

Vale dizer que os exemplos nas fotos acima, com placa de “rua sem saída” e com portão de controle de acesso não são fatores definidores. A placa é para fins viários e o fechamento é permitido em ambos os casos conforme regulamentado pela citada lei.


A diferença crucial da vila é que ela costuma ter uma via de acesso configurada pela criação de uma passagem em um lote particular, portanto sem caráter de via oficial (logradouro público). Mas algumas vilas passam por processo de oficialização da via e é aí que começam as dúvidas na diferenciação, assim como quando apresentam outras características diferentes daquelas que estão definidas nas leis vigentes, como: casas não geminadas, vias exclusivas de pedestres, vias com ligação até o outro extremo da quadra, lotes com frente para a via oficial anexado ao conjunto, etc, mas que nem por isso descaracterizam-nas enquanto vilas. Isso porque esse tipo de ocupação urbana se iniciou há muitas décadas, e a regulamentação da época e as que se seguiram trouxeram diferentes definições, permissões e exceções ao longo do tempo.



MÉTODOS DE PESQUISA E FERRAMENTAS


Primeiramente, deve-se aferir se as características do local se enquadram nas definições oficiais de vila e de rua sem saída.

No caso de vila, as definições foram complementadas pela Resolução CTLU nº001 de fevereiro de 2022 como: aquelas constituídas em agrupamento de construções residenciais realizadas em conjunto com abertura de passagem que não tenham origem em arruamento aprovado, e sem a instituição de condomínio nos termos da Lei Federal nº 4.591/ 1964 e que observem alguma das condições abaixo:

  • atendam à definição do Quadro 1 da LPUOS;

  • sejam assim consideradas judicialmente, em decisão “com trânsito em julgado”, ou seja, não mais sujeitas a recursos. Embora essa situação não seja muito comum, ela deve ser considerada oficialmente;

  • sejam assim reconhecidas pela Prefeitura, para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem no interior da quadra, até o início da vigência da Lei nº 10.015/1985. Lembrando que “no interior da quadra” equivale à “rua sem saída”.

  • e por fim, aquelas que sejam assim originalmente constituídas em ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis (ou seja, matrículas ou transcrições), até o início da vigência da Lei nº 10.015/1985, para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem

Em teoria, uma vez atendida uma ou mais das condições expostas, o local pode ser enquadrado como vila. Mas casos menos objetivos ainda são passíveis de pesquisa adicional e consulta formal.


1. Certidão de Matrícula do imóvel


Este, que é o documento oficial de propriedade do imóvel, sempre foi um dos caminhos mais curtos para verificação da existência de vila, agora oficializado pela nova Resolução, porque costuma conter na descrição uma identificação explícita em relação à existência de vila, como se vê nos dois exemplos abaixo.


Ainda assim, esse documento não pode ser considerado isoladamente e de forma conclusiva na análise, porque as conceituações e regulamentações de vila diferiram no passado e ao longo do tempo, havendo existido a partir da década de 1980 uma tipologia chamada "condomínio residencial vila" que não deve ser confundida com a vila objeto de discussão, entendida como um tipo específico de composição urbanística. Há ainda casos de conjuntos tombados onde a designação "vila" pode conter desvios, às vezes agregando lotes externos à vila original.



Exemplo de parte de matrícula 1. Nomes e números foram apagados

Exemplo de parte de matrícula 2. Nomes e números foram apagados


Mas nem sempre há menção clara à vila, como no exemplo abaixo onde temos uma rua nomeada que, sendo uma "antiga Rua Particular" e "pátio de manobra", representa um forte indício de vila, mas casos como esse podem levar a necessidade de confirmações adicionais.


Como a Matrícula contém indicação do registro imobiliário anterior, é possível e recomendável levantar todo o histórico do imóvel no Cartório, até a Matrícula primitiva ou Transcrição, para obtenção de mais informações e ajudar na avaliação, inclusive em relação à data original de registro por conta da data de corte em 1985.



Exemplo de parte de matrícula 3. Nomes e números foram apagados

Quanto à obtenção das matrículas, é possível consultar virtualmente e de forma pública boa parte das Matrículas da cidade, catalogadas pelos respectivos Cartórios no site Central Registradores de Imóveis, que pertence a ARISP - Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo. A busca deve ser feita necessariamente pelo número da Matrícula, então pode demandar uma pesquisa prévia, no mesmo site, a partir de um CNPJ ou CPF do proprietário que esteja no registro cadastral do imóvel, mediante um custo que na data atual é de cerca de R$ 6 a consulta e R$ 17 a Matrícula em PDF (para visualização, sem valor jurídico), com diversas formas de pagamento disponibilizadas em diferentes prazos de compensação. No caso de cartão de crédito a liberação costuma ser imediata.


Para se obter o CPF/CNPJ do proprietário é necessário consultar a Certidão de Dados Cadastrais a partir do SQL (número de contribuinte/IPTU) mediante senhaweb, que é a senha necessária para acessar os locais restritos do Portal online da Prefeitura.


Na Pesquisa Prévia da ARISP também é preciso saber o número do Cartório de Registro de Imóveis, e isso é possível de ser verificado no Geosampa pela camada Cadastro - Cartório de Registro de Imóveis.


Mas vale frisar que a um mesmo proprietário pode estar vinculada mais de uma matrícula no mesmo Cartório e assim a única forma de saber dentre a listagem disponibilizada qual é a Matrícula do imóvel que você procura, é pagando para visualizar cada uma.


Nos casos em que não for possível obter a matrícula, existem alguns recursos adicionais que listarei, ainda que por vezes menos conclusivos.


2. Informações de endereço


No Geosampa, habilitar a camada Cadastro - Cadastro Fiscal - Lote, onde se vê o número dos lotes e também o número predial (“número de porta”) no mapa.


Obs: quem precisar de mais informações sobre como operar o Geosampa tem um video tutorial básico aqui.


Na quadra adotada para o estudo de caso (imagem abaixo) nota-se que a rua sem saída à direita tem o número predial repetido em todos os lotes, o que indica que o endereço oficial é a via principal da quadra (R. Dr. Pinto Ferraz). Isso é um forte indicativo de que se trata de uma vila, cuja via interna não é uma via oficial portanto é, ou foi, particular.



Ao clicar com o botão “i” de informações da barra lateral esquerda, e selecionar um lote qualquer, na janela que se abre temos a informação completa do endereço, e como esperado temos em Nome do Logradouro a rua principal (Dr. Pinto Ferraz) e não a rua sem saída, contendo o número de porta já visto no mapa, e um complemento de endereço “CS 6”, que significa Casa 6. Clicando nos outros lotes veremos que o endereço se repete e variam os complementos, com uma numeração sequencial de casas (CS1, CS2…), o que reforça o indício de vila.



Vale tentar clicar também na própria via, e como se vê neste caso ela é “clicável” e traz na janela de informações um número SQL (Setor- Quadra-Lote) e a indicação de "via de acesso", mais um indicativo de se tratar originalmente de um lote particular.



Vale notar que as ruas sem saída do meio e da esquerda da quadra possuem número predial individual nos lotes, a via não é clicável como um lote, e ao abrir as informações de endereço pelo botão “i” temos nomes de rua diferentes da rua principal, o que deixa margem a dúvidas e demandam avanço na pesquisa.


Acionamos, ainda, a camada de Sistema Viário - Logradouro, onde se vê os nomes oficiais das vias, se houver, e seu respectivo CODLOG (que é o Código do Logradouro composto por 6 dígitos, usado em alguns dos documentos que acompanham o processo de aprovação de construção na Prefeitura).



Curiosamente a suposta vila (da direita) que acabamos de analisar, apresenta nesta camada um nome de via. Poderia ter gerado uma dúvida, mas voltando à sua Matrícula (e por isso a sua importância), e lendo-a até o fim vemos um registro recente a respeito disso. Esse caso é um daqueles citados no início do artigo sobre vilas cujas vias recebem denominação oficial. Isso não significa que deixe de ser vila, mas no caso de uma unificação de lotes, é provável que precise de processo de Desoficialização de Logradouro, juridicamente também conhecido como Desafetação de via.


Exemplo de parte de matrícula. Nomes e números foram apagados

E aqui faço um parênteses sobre a importância da leitura da Matrícula sempre até o fim, pois é muito comum recebermos do proprietário apenas a primeira página que é onde consta a descrição principal, mas informações como essa e outras relevantes - como mudança de SQL e de número predial - muitas vezes estão nas páginas seguintes pois acontecem em momento posterior da sequência cronológica dos registros do imóvel.


Continuando a análise das demais ruas sem saída da quadra, vemos na do meio a indicação da rua e seu Codlog. Na rua sem saída da esquerda, apesar da informação de endereço pelo botão “i” sobre os lotes mostrar um nome para a rua (R Cornelio de Paula Junior, como se vê na imagem a seguir), a camada Logradouro não mostra nada. Isso reforça a importância da consulta e cruzamento de múltiplas informações, pois mesmo os registros deste sistema podem falhar.



Por fim, aciono a camada Cadastro > Parcelamento > Passagem-PS


Ela indica a existência de processos de Servidão de Passagem no local, que são, por conceito, áreas particulares que constituem acessos públicos - em alguns casos por obrigatoriedade legal - seja para pedestres, seja para instalações de infraestrutura sanitária e afins, em lotes que não tenham conexão direta com a via principal. Assim, também são um indício de vila.



Obs: os lotes que contém frente pra via principal apesar de estarem hachurados em alguns casos (como o da esquerda), não fazem parte da rua sem saída/vila.


Vemos que a rua do meio não tem registro de passagem e portanto a dúvida persiste, então neste caso a consulta à Matrícula seria o próximo passo recomendável. Trata-se da segunda Matrícula mostrada anteriormente, na qual já foi possível identificar que, apesar dos poucos indícios pelo Geosampa, há menção à vila também.



3. Consulta no CASE


Pode-se recorrer também a uma consulta em CASE, que é o Departamento de Cadastro Setorial da Prefeitura de São Paulo, que pode ser verbal e feita por telefone ou email na Divisão de Logradouro, onde a informação disponibilizada geralmente é sobre a confirmação da existência da via oficial, e não exatamente uma confirmação de vila.


Até a presente data, os contatos são:

Telefone: (11) 3243-1056/55

Email: denominacao@prefeitura.sp.gov.br


Ao consultar a rua da esquerda, cuja Matrícula não cita vila explicitamente (é a terceira dentre os exemplos mostrados), a informação obtida foi o número do Decreto onde foi instituída a oficialização e denominação de logradouro público desta e de outras ruas do município, o que não agregou muito à pesquisa.


Considerando os dados da Matrícula e do Geosampa é provável que seja uma vila, mas uma consulta à Transcrição anterior à Matrícula seria um passo a mais na certificação.



4. Parecer de CTLU


Se ainda persistir dúvida, é necessário protocolar uma consulta formal na Prefeitura, através de DEUSO e CTLU, que é a Câmara Técnica de Legislação Urbanística da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, cujos membros avaliam casos dúbios ou não previstos na legislação urbanística e podem dar esse tipo de parecer em caráter oficial.


Os frequentes processos de consulta e os denominadores em comum que foram possíveis de ser observados nessas análises levaram à discussão do assunto e à publicação da citada Resolução, no intuito de apoiar os técnicos que analisam os processos e também os interessados.


Se você conhece e utiliza outros métodos e informações além destes, compartilhe nos comentários.


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