A taxa de permeabilidade (TP) mínima exigida pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (também conhecida como Lei de Zoneamento) de São Paulo visa promover a melhoria da infiltração e retenção da água nos lotes, contribuindo para a drenagem urbana e a melhoria do microclima.
Além da TP, a Lei de Zoneamento atual, nº 16.402 de 2016, trouxe como novidade a Quota Ambiental, que anda lado a lado com o atendimento da permeabilidade e visa qualificar a eficácia das soluções paisagísticas e construtivas do projeto. Cada solução recebe uma pontuação e a somatória final deve ser maior ou igual à pontuação mínima exigida, para cada local e tamanho de lote. A grande novidade nesse dispositivo é a possibilidade de reduzir a TP exigida em até 50%.
Os dados de TP e pontuação mínima obrigatória são encontrados no Quadro 3A da Lei de Zoneamento. Para saber em qual PA (Perímetro de Qualificação Ambiental) se localiza determinado lote, consultar o Mapa 03 ou o site do Geosampa.
COMO APLICAR A TAXA DE PERMEABILIDADE (TP)
A taxa de permeabilidade é uma fração que deve ser aplicada à área remanescente do terreno/lote. Portanto nos casos em que existe doação para alargamento de calçada ou outros tipos de melhoramentos urbanos/viários, temos:
área total do terreno - área de doação ou desapropriação = área remanescente
A área permeável deve atender aos seguintes requisitos:
Estar sobre solo natural. Embora o Código de Obras permita que áreas com pavimentação semi-permeável sejam consideradas no cálculo (apenas a área correspondente ao percentual efetivo de drenagem do mesmo), este item merece cuidado pois nos casos em que se aplica a Quota Ambiental da Lei de Zoneamento, somente pisos sobre solo natural podem contabilizar;
Ser descoberta, ou coberta apenas por terraços em balanço e saliências (brises, abas, floreiras, vigas e ornamentos de fachada, beirais, marquises) como permite o Código de Obras, também merecendo atenção conforme descrito adiante;
Não conter elementos construídos, devendo ser descontado do cálculo qualquer elemento construído sob ou sobre o local, incluindo decks, muros, bancos, construções enterradas etc.
Estar locada dentro dos limites do lote, não podendo estar em calçadas nem em faixas de doação/desapropriação
Atenção para os casos em que há manejo arbóreo no lote, isto é, corte ou transplante de árvores existentes no local para permitir a implantação da edificação. Neste caso o licenciamento do projeto ocorre não somente na Secretaria de Licenciamento, mas também na Secretaria do Verde e Meio Ambiente, onde as regras são mais rígidas e não costumam ser aceitos nenhum tipo de cobertura, e a superfície do solo permeável deve estar em terra ou grama, sendo restrito inclusive o uso de pedriscos. Pergolados ou coberturas vazadas (como grelhas) são aceitos com restrições, podendo ter limites máximos e estarem condicionados a não redução da TP, devendo ser estudados caso a caso quando do desenvolvimento do PCA - Projeto de Compensação Ambiental, que propõe os plantios compensatórios no lote seguindo normas e cálculos específicos deste órgão. O uso de redução de TP exige ainda que a densidade arbórea original do lote seja mantida.
QUANDO E COMO APLICAR A QUOTA AMBIENTAL (QA)
Sua aplicação é obrigatória para lotes maiores que 500m² quando do licenciamento de edificações novas ou reformas com acréscimo de área maior que 20%.
A TP pode ser reduzida até a metade (exceto nos lotes em ZEPAM e ZPDS), desde que a pontuação mínima seja majorada na mesma proporção, o que vai implicar no incremento das soluções paisagísticas e construtivas de drenagem para atingimento da pontuação.
Dispensas:
lotes de área igual ou menor a 500m², desde que não sejam oriundos de desmembramento/desdobro de lote originalmente maior que 500m²
em empreendimentos de interesse social (EHIS), de mercado popular (EHMP) e empreendimentos de interesse social em ZEIS (EZEIS), independente da área do lote, mesmo que tenham manejo arbóreo
Obs: Nestes dois casos, é facultado utilizar o recurso de redução de TP, com a condição de neste caso aplicar a Quota Ambiental
imóveis inseridos no perímetro da Operação Urbana Centro, com TO existente e regular maior que 70%
lotes na Macroárea de Contenção Urbana e Uso Sustentável e na Macroárea de Preservação dos Ecossistemas Naturais, dentro do Perímetro de Qualificação Ambiental – PA13
Dentre as soluções que contabilizam para atingimento de pontuação, temos (conforme Quadro 3B da Lei de Zoneamento):
Áreas verdes: sobre solo ou sobre laje com pelo menos 40cm de substrato
Pavimentos semi-permeáveis com ou sem vegetação e pavimento poroso
Plantios existentes, isto é, árvores a serem preservadas no local, classificadas conforme o porte e tipo
Plantios novos, classificados conforme porte e tipo (sejam aqueles propostos para fins paisagísticos, sejam os compensatórios para DEPAVE, porém neste caso tendo um peso de pontuação de 50% e excluídos plantios em calçada, isto é, fora do lote)
Coberturas verdes, classificadas conforme a espessura
Fachada ou muro verde e jardim vertical
Ainda, é obrigatório atender a dois tipos de reservação de água, a saber:
Reservatório de controle de escoamento superficial (também chamado de “Retardo” entre os projetistas) que tem por objetivo retardar o despejo das águas drenadas no interior do lote para a rede pública. Tem um volume mínimo previsto no Quadro 3B, para o qual recebe pontuação, agregando aos itens listados acima. O volume proposto em projeto pode ser maior que o mínimo, sendo um dos itens com maior peso em pontuação;
Reservatório de aproveitamento de águas pluviais (também chamado de “Reuso” entre os projetistas) que tem por objetivo coletar as águas de cobertura das edificações para fins não potáveis. Não contabiliza na QA, mas tem volume mínimo obrigatório em função da área impermeabilizada do lote (área total menos áreas verde).
O Quadro 3B preenchido deve ser apresentado no Projeto Legal (também conhecido como Projeto de Prefeitura) juntamente com a Planta de Quota Ambiental, conforme modelo a seguir.
A planta apresenta a mancha construída conforme a área de projeção (saiba mais no post sobre TO) e os elementos que compõem a Quota Ambiental: áreas verdes, plantios e reservatórios (caso estejam em outro pavimento podem ser representados em projeção).
Acompanhe os demais posts do Arquitetura Legal em São Paulo para aprender a preencher o Quadro 3B e calcular a majoração da pontuação em caso de redução de TP, utilizando o quadro simulador disponibilizado no site da Prefeitura.
Incentivos da QA:
Desconto na contrapartida financeira da Outorga Onerosa quando a pontuação for (pelo menos 1,5 vez) maior que a mínima (calculado conforme fator de incentivo constante no Quadro 3C de acordo com a área do lote)
Benefício alternativo em área não computável incentivada, que pode ser optado quando a pontuação for 2 a 4 vezes maior que a mínima em lotes de até 5.000m²
Desconto adicional na contrapartida financeira da Outorga Onerosa quando o empreendimento possuir Certificação de Sustentabilidade
Cada caso é calculado de acordo com fórmulas específicas e os valores resultantes podem ser verificados quando do preenchimento do Quadro 3B.
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