Os primeiros parâmetros a serem considerados ao se estudar uma implantação de edificação em um lote, mais conhecido como "terreno", são:
CA - Coeficiente de Aproveitamento
TO - Taxa de Ocupação
O CA representa quantas vezes a área do terreno se pode construir de área computável na edificação.
A TO representa qual a porcentagem do terreno se pode ocupar, em projeção horizontal.
1.COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
O CA é a relação entre a área construída computável e a área do terreno.
É também conhecido como o “potencial construtivo” do terreno.
O cálculo é feito multiplicando-se a área do terreno pelo CA permitido pela legislação, resultando na área computável máxima permitida para a edificação.
O CA varia conforme a zona em que o terreno está inserido.
Cada zona possui:
CA básico: é o potencial gratuito de construção inerente aos lotes urbanos.
Com exceção de algumas áreas de preservação e áreas públicas, costuma ter o valor igual a 1,0.
CA máximo: é o valor que não pode ser ultrapassado, e sua utilização (ou qualquer valor entre o CA básico e o máximo) pressupõe o pagamento de uma contrapartida financeira para a Prefeitura, chamada de Outorga Onerosa.
Nas zonas de maiores densidades da cidade ele varia entre 2 e 4.
CA mínimo: abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado
Os estudos de potencial construtivo para empreendimentos imobiliários pressupõem a utilização do CA máximo.
Aplicando o cálculo descrito acima, temos por exemplo: em um terreno de 1.000m² com CA máximo permitido de 2, temos disponíveis 2.000m² de área computável máxima para construir.
Os valores de CA são encontrados no Quadro 3 - anexo integrante da Lei de Zoneamento nº 16.402/16.
Área computável
Uma vez que o CA delimita apenas a área computável de projeto, vamos à sua conceituação:
Em projetos de uso residencial, são as áreas cobertas das seguintes naturezas:
As áreas privativas (sejam apartamentos ou depósitos) em qualquer pavimento, exceto os terraços - que são considerados não computáveis desde que limitados a 5% da área do terreno (veja mais sobre terraços neste post aqui)
Circulações comuns horizontais e verticais dos pavimentos - exceto térreo, garagens e ático - se terreno localizado nas zonas ZEU (nas demais zonas a circulação não computa se limitada a 20% da área coberta do pavimento)
Áreas de uso comum de apoio ao uso da edificação se fora do térreo e do(s) pavimento(s) de garagem
Em projetos de uso não residencial, são as áreas cobertas das seguintes naturezas:
As áreas privativas (inclusive depósitos) em qualquer pavimento, exceto os terraços - que são considerados não computáveis desde que limitados a 5% da área do terreno (veja mais sobre terraços neste post aqui)
Circulações comuns horizontais dos pavimentos, exceto térreo, garagens e ático
Áreas de uso comum de apoio ao uso da edificação se fora do térreo e do(s) pavimento(s) de estacionamento de veículos
Lembrando que o pavimento térreo para que não seja computável, deve ser aberto sem vedações laterais - também chamado de “pilotis”, sendo admitido o fechamento somente do controle de acesso, caixas de escada e compartimentos de apoio, com área total limitada a 30% da área coberta do pavimento.
Para qualquer dos dois usos, atenção para áreas de lazer, estacionamento, obras complementares (como portaria e passagens de pedestre cobertas), saliências (como marquises, beiral e elementos arquitetônicos como floreiras e brises) e mobiliários (como guaritas, churrasqueiras e pergolados): a princípio são áreas não computáveis, desde que respeitados os limites de dimensão, área e localização especificados na legislação. A tabela com a relação completa e limites - constante do Decreto 57.776/17 - encontra-se disponível neste link.
Área Construída: áreas computáveis + áreas não computáveis
Todas as áreas computáveis e não computáveis, somadas, compõem a área construída da edificação, que é composta somente por áreas cobertas. Áreas descobertas de qualquer tipo (pavimentos, lazer, etc) não são consideradas como área construída na Prefeitura para fins de aprovação e licenciamento.
2. TAXA DE OCUPAÇÃO
A TO é a relação entre a área da projeção horizontal da(s) edificação(ões) e a área do lote, e independe se trata-se de área computável ou não computável.
A TO máxima permitida varia conforme o tamanho do lote, classificados entre maiores ou menores que 500m².
Para lotes maiores que 500m², temos na maioria das zonas da cidade uma TO máxima permitida entre 0,50 e 0,70. Isso significa que a área de projeção horizontal da(s) edificação(ões) devem ocupar uma porcentagem máxima de 50% ou 70% da área do lote, respectivamente.
Os valores de TO são encontrados no Quadro 3 - anexo integrante da Lei de Zoneamento nº 16.402/16.
A projeção não é dada somente pelo que está no térreo, mas sim podendo ser uma composição de diferentes pavimentos, considerando-se uma vista superior do topo da edificação, abrangendo a somatória das superfícies das volumetrias de maior extensão em plano horizontal.
Os subsolos destinados a estacionamento de veículos ficam excluídos, porém se houver neles depósitos privativos os mesmos deverão ser contabilizados na projeção.
É necessário destacar que as obras complementares, saliências e mobiliários, citados no tópico acima sobre CA, também não entram na projeção desde que respeitados os limites máximos, indicados na tabela neste link.
Em resumo, CA e TO dizem respeito à quantidade das áreas possíveis de serem construídas e na sua distribuição ao longo do terreno, que deverá levar em conta também outros parâmetros como gabarito, recuo, taxa de permeabilidade, entre outros, que serão os conceitos abordados nos próximos posts da série “Conceitos Básicos”.
Importante ressaltar que se o terreno estiver inserido em Operação Urbana, os parâmetros ali estabelecidos podem, a critério do interessado, ser adotados sobrepondo-se aos parâmetros da Lei de Zoneamento.
A identificação das zonas e Operações Urbanas também encontram-se disponíveis para consulta no site do Geosampa, o banco de dados oficial da Prefeitura para a cidade de São Paulo.
O Geosampa e suas funcionalidades serão tema de outro post.