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Outorga Onerosa - como calcular e aplicar
- Mariana Bressane
- 16 de dez. de 2021
- 6 min de leitura
Atualizado: 13 de nov.
Última atualização: 13/11/2025
A Outorga Onerosa é o apelido curto de “Outorga Onerosa do Direito de Construir”, de sigla OODC, que nada mais é que o valor que se paga à Prefeitura para poder construir acima do Coeficiente de Aproveitamento (CA) Básico do terreno, até o limite do CA Máximo de um terreno. É a contrapartida financeira sobre o potencial construtivo adicional, em Reais, e o valor arrecadado é revertido em melhorias urbanas.
O CA resulta na área computável da edificação (mais sobre CA, área computável e não computável nos posts da série "Conceitos Básicos").
Com exceção de algumas poucas áreas de preservação e áreas públicas, o valor do CA básico dos lotes em São Paulo atualmente é igual a 1. Já o CA máximo varia conforme o adensamento construtivo previsto no planejamento urbano para cada área.
Exemplo de cálculo: um terreno de 1.000m² com CA máximo de 4, resulta em 4.000m² de área construída computável (4 x 1.000), sendo que o potencial construtivo adicional, sujeito à outorga onerosa, é de 3.000m² (a diferença entre o máximo de 4.000m² e o básico de 1.000m²).
Isso significa que o direito de construir uma vez a área do terreno é gratuito. Já o excedente (se houver) é tido como um benefício pertencente à sociedade, sobre o qual se cobra a OODC.
A outorga não é apenas cobrada quando se atinge o CA máximo, mas qualquer valor acima do CA básico do terreno, calculado proporcionalmente ao CA utilizado no projeto.
No Plano Diretor anterior, que vigorou para projetos protocolados até julho de 2014, a construção de área adicional era sujeita a um estoque pré-definido por região. Atualmente esse conceito não existe mais e todos os lotes da cidade têm direito a atingir o CA máximo.
Isso vale para a maior parte das construções, inclusive edificações unifamiliares (casas em geral), comércio e serviços, e costuma fazer parte do escopo do projeto arquitetônico, ainda na fase de estudos iniciais, fazer esse cálculo para que o proprietário considere na viabilidade da construção.
Adiante veremos os casos aplicáveis, as exceções e descontos.
CASOS APLICÁVEIS
Edificações novas
Reformas com acréscimo de área computável: para as novas áreas propostas, que ultrapassem o CA básico ou o CA existente a manter
Reformas com mudança de uso: para o novo uso, descontando-se os valores eventualmente pagos anteriormente
Projeto Modificativo: para as novas áreas computáveis propostas
Regularizações: para a área construída computável a regularizar acima do CA básico, com acréscimo de 5% no valor (vale pontuar que a regularização ordinária só passou a ser passível de outorga onerosa após a revisão intermediária do PDE em 2023, até então somente eram previstas as regularizações por anistia)
CÁLCULO
O cálculo leva em consideração os seguintes fatores:
Localização do terreno: determina o Fator de Planejamento e também o valor de cadastro do m² de terreno, dado pelo Plano Diretor (PDE) e atualizado periodicamente, sendo que para lotes com mais de uma frente é considerado a rua de maior valor
Parâmetros do projeto: área do terreno, CA básico e CA utilizado no projeto (até o limite do CA máximo permitido)
Categoria de uso, atividade e tamanho de tipologia residencial: a cada uma se atribui diferentes índices, chamados de Fator Social, definidos pelo PDE
Eventuais descontos por benefícios redutores: entram como desconto no valor final
A Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura disponibiliza uma planilha em Excel que calcula automaticamente o valor a pagar, a partir do input destas variáveis. As planilhas podem ser baixadas gratuitamente neste link.
EXCEÇÕES
Operações Urbanas Consorciadas: projetos dentro destes perímetros têm sua contrapartida financeira definida nas respectivas leis específicas, como é o caso do CEPAC (saiba mais neste post).
Áreas de Intervenção Urbana (AIU) e outros instrumentos sob PIUs (Planos de Intervenção Urbana): aplica-se as disposições gerais de outorga onerosa no que couber, conforme as disposições das respectivas leis específicas, incluindo eventuais estoques de potencial construtivo e fatores de planejamento e social específicos.
ISENÇÕES, DESCONTOS E BENEFÍCIOS REDUTORES
1. Atividades e subcategorias com outorga onerosa gratuita
HIS (Habitação de Interesse Social): tanto para EHIS (Empreendimento de Habitação de Interesse Social) e EZEIS (Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social) - que inclui todas as subcategorias de uso complementares do empreendimento - como para as unidades HIS em empreendimentos mistos e em EHMP
Uso Institucional: hospitais e serviços de saúde públicos, escolas e creches públicas, unidades administrativas públicas, entidades privadas de serviço social e de formação profissional vinculadas ao sistema sindical, instituições de cultura esporte e lazer
Templos Religiosos: locais de culto religiosos em geral sem fins lucrativos
Obs: seu valor total é nulo através da aplicação de Fator Social com valor 0
Edifícios-garagem: para as áreas definidas no Mapa 4 da Lei de Zoneamento ou as que venham a estar localizadas num raio de 600m de novas estações de trem e afins, desde que as áreas edificadas nos pavimentos de acesso sejam destinadas a outros usos não residenciais, que possuam a fachada ativa e que seja aplicada no mínimo 50% de cobertura verde na edificação.
2. Benefícios redutores do valor da outorga
Nos casos em que se aplica a outorga, podem entrar na forma de desconto no cálculo os seguintes fatores, se houver:
Área de Fruição Pública
Conforme Art. 88 da LPUOS (Lei 16.402/16), correspondente a metade do potencial construtivo adicional de sua área
Área de Praça Urbana
Conforme Art. 82-A da LPUOS (Lei 16.402/16), novo dispositivo trazido pela revisão intermediária do PDE em 2023, correspondente a metade do potencial construtivo adicional de sua área
Incentivo de Quota Ambiental
Conforme calculado no Quadro 3B, quando do atingimento de pontuações acima do mínimo, conforme Art. 82 da LPUOS (Lei 16.402/16)
Incentivo de Certificação
Conforme calculado no Quadro 3B, quando da obtenção de certificação de sustentabilidade (a exemplo do LEED - Leadership in Energy and Environmental Design) , conforme Art. 83 da LPUOS (Lei 16.402/16)
TPC (Transferência de Potencial Construtivo) ou transferência do direito de construir
Corresponde ao potencial construtivo de um imóvel, passível de ser utilizado em outro local. Ela é permitida em situações de imóveis tombados, imóveis desapropriados para execução de parques e implantação de corredores de ônibus, bem como para programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e programas de provisão de Habitação de Interesse Social.
Estes casos podem envolver doação da área ou preservação (no caso dos imóveis tomabados) e o potencial construtivo passível de transferência será dado por um cálculo que envolve um fator de incentivo (que varia de 0,8 a 2 conforme o caso).
A partir daí é emitida a Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência pela Prefeitura, que pode originar uma ou mais Certidões de Transferência de Potencial Construtivo a ser utilizada em outro imóvel.
São passíveis de receber o potencial construtivo transferido, até o limite do potencial construtivo máximo, os imóveis localizados em áreas onde o CA máximo for maior que 1, desde que não estejam localizados nos perímetros das Operações Urbanas Consorciadas em vigor.
Para aplicação do potencial construtivo no imóvel receptor, é feito um novo cálculo de equivalência que envolve outras variáveis como o custo/m² do imóvel cedente e do imóvel receptor.
Todos os detalhes, das condicionantes aos cálculos, constam dos artigos 122 a 133 do Plano Diretor (Lei 16.050/16) e Decretos complementares.
Área de Doação de Calçada
Esse que é um dos itens mais conhecidos e aplicados, de desconto equivalente ao potencial construtivo máximo de sua área, atualmente vale apenas para projetos analisados pela legislação anterior à revisão intermediária, pois foi eliminado do novo texto da Lei de Zoneamento de 2024.
PROCEDIMENTOS
O pagamento da outorga é condição para a emissão do Alvará de Execução da edificação, do Alvará de Aprovação e Execução, inclusive de Residência Unifamiliar e do Certificado de Regularização. Assim, nos pedidos de Alvará de Aprovação, apenas, o pagamento não é obrigatório.
Ela pode ser parcelada (exceto em caso de regularização ordinária), em até 12 parcelas na regularização via anistia ou 10 parcelas nos demais casos, e somente após a quitação total é que o processo será deferido.
A cobrança é o último passo do processo, depois de toda documentação e projeto legal estarem analisados e validados, através da publicação de Comunique-se e emissão de guia de recolhimento. O cálculo é feito pela Prefeitura, utilizando-se o valor do m² de terreno vigente no ano de exercício em que se der a publicação do respectivo comunicado.
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