Outorga Onerosa - como calcular e aplicar

Última atualização: 13/11/2025

A Outorga Onerosa é o apelido curto de “Outorga Onerosa do Direito de Construir”, de sigla OODC, que nada mais é que o valor que se paga à Prefeitura para poder construir acima do Coeficiente de Aproveitamento (CA) Básico do terreno, até o limite do CA Máximo de um terreno. É a contrapartida financeira sobre o potencial construtivo adicional, em Reais, e o valor arrecadado é revertido em melhorias urbanas.

O CA resulta na área computável da edificação (mais sobre CA, área computável e não computável nos posts da série "Conceitos Básicos").

Com exceção de algumas poucas áreas de preservação e áreas públicas, o valor do CA básico dos lotes em São Paulo atualmente é igual a 1. Já o CA máximo varia conforme o adensamento construtivo previsto no planejamento urbano para cada área.

Exemplo para as zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP - Lei 16.402/16 - Quadro 3 parcial

Exemplo de cálculo: um terreno de 1.000m² com CA máximo de 4, resulta em 4.000m² de área construída computável (4 x 1.000), sendo que o potencial construtivo adicional, sujeito à outorga onerosa, é de 3.000m² (a diferença entre o máximo de 4.000m² e o básico de 1.000m²).

Isso significa que o direito de construir uma vez a área do terreno é gratuito. Já o excedente (se houver) é tido como um benefício pertencente à sociedade, sobre o qual se cobra a OODC.

A outorga não é apenas cobrada quando se atinge o CA máximo, mas qualquer valor acima do CA básico do terreno, calculado proporcionalmente ao CA utilizado no projeto.

No Plano Diretor anterior, que vigorou para projetos protocolados até julho de 2014, a construção de área adicional era sujeita a um estoque pré-definido por região. Atualmente esse conceito não existe mais e todos os lotes da cidade têm direito a atingir o CA máximo.

Fonte: PDE Ilustrado

Isso vale para a maior parte das construções, inclusive edificações unifamiliares (casas em geral), comércio e serviços, e costuma fazer parte do escopo do projeto arquitetônico, ainda na fase de estudos iniciais, fazer esse cálculo para que o proprietário considere na viabilidade da construção.

Adiante veremos os casos aplicáveis, as exceções e descontos.

CASOS APLICÁVEIS

• Edificações novas

• Reformas com acréscimo de área computável: para as novas áreas propostas, que ultrapassem o CA básico ou o CA existente a manter

• Reformas com mudança de uso: para o novo uso, descontando-se os valores eventualmente pagos anteriormente

• Projeto Modificativo: para as novas áreas computáveis propostas

• Regularizações: para a área construída computável a regularizar acima do CA básico, com acréscimo de 5% no valor (vale pontuar que a regularização ordinária só passou a ser passível de outorga onerosa após a revisão intermediária do PDE em 2023, até então somente eram previstas as regularizações por anistia)

CÁLCULO

O cálculo leva em consideração os seguintes fatores:

• Localização do terreno: determina o Fator de Planejamento e também o valor de cadastro do m² de terreno, dado pelo Plano Diretor (PDE) e atualizado periodicamente, sendo que para lotes com mais de uma frente é considerado a rua de maior valor

• Parâmetros do projeto: área do terreno, CA básico e CA utilizado no projeto (até o limite do CA máximo permitido)

• Categoria de uso, atividade e tamanho de tipologia residencial: a cada uma se atribui diferentes índices, chamados de Fator Social, definidos pelo PDE

• Eventuais descontos por benefícios redutores: entram como desconto no valor final

A Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura disponibiliza uma planilha em Excel que calcula automaticamente o valor a pagar, a partir do input destas variáveis. As planilhas podem ser baixadas gratuitamente neste link.

Planilha em Excel - modelo novo para projetos sob a Lei 17.975/23

Planilha em Excel para Lei 16.402/16

EXCEÇÕES

Operações Urbanas Consorciadas: projetos dentro destes perímetros têm sua contrapartida financeira definida nas respectivas leis específicas, como é o caso do CEPAC (saiba mais neste post).

Mapa parcial das Operações Urbanas. Fonte: Geosampa

Áreas de Intervenção Urbana (AIU) e outros instrumentos sob PIUs (Planos de Intervenção Urbana): aplica-se as disposições gerais de outorga onerosa no que couber, conforme as disposições das respectivas leis específicas, incluindo eventuais estoques de potencial construtivo e fatores de planejamento e social específicos.

ISENÇÕES, DESCONTOS E BENEFÍCIOS REDUTORES

1. Atividades e subcategorias com outorga onerosa gratuita

• HIS (Habitação de Interesse Social): tanto para EHIS (Empreendimento de Habitação de Interesse Social) e EZEIS (Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social) - que inclui todas as subcategorias de uso complementares do empreendimento - como para as unidades HIS em empreendimentos mistos e em EHMP

• Uso Institucional: hospitais e serviços de saúde públicos, escolas e creches públicas, unidades administrativas públicas, entidades privadas de serviço social e de formação profissional vinculadas ao sistema sindical, instituições de cultura esporte e lazer

• Templos Religiosos: locais de culto religiosos em geral sem fins lucrativos

Obs: seu valor total é nulo através da aplicação de Fator Social com valor 0

• Edifícios-garagem: para as áreas definidas no Mapa 4 da Lei de Zoneamento ou as que venham a estar localizadas num raio de 600m de novas estações de trem e afins, desde que as áreas edificadas nos pavimentos de acesso sejam destinadas a outros usos não residenciais, que possuam a fachada ativa e que seja aplicada no mínimo 50% de cobertura verde na edificação.

2. Benefícios redutores do valor da outorga

Nos casos em que se aplica a outorga, podem entrar na forma de desconto no cálculo os seguintes fatores, se houver:

• Área de Fruição Pública

Conforme Art. 88 da LPUOS (Lei 16.402/16), correspondente a metade do potencial construtivo adicional de sua área

• Área de Praça Urbana

Conforme Art. 82-A da LPUOS (Lei 16.402/16), novo dispositivo trazido pela revisão intermediária do PDE em 2023, correspondente a metade do potencial construtivo adicional de sua área

• Incentivo de Quota Ambiental

Conforme calculado no Quadro 3B, quando do atingimento de pontuações acima do mínimo, conforme Art. 82 da LPUOS (Lei 16.402/16)

• Incentivo de Certificação

Conforme calculado no Quadro 3B, quando da obtenção de certificação de sustentabilidade (a exemplo do LEED - Leadership in Energy and Environmental Design) , conforme Art. 83 da LPUOS (Lei 16.402/16)

• TPC (Transferência de Potencial Construtivo) ou transferência do direito de construir

Corresponde ao potencial construtivo de um imóvel, passível de ser utilizado em outro local. Ela é permitida em situações de imóveis tombados, imóveis desapropriados para execução de parques e implantação de corredores de ônibus, bem como para programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e programas de provisão de Habitação de Interesse Social.

Estes casos podem envolver doação da área ou preservação (no caso dos imóveis tomabados) e o potencial construtivo passível de transferência será dado por um cálculo que envolve um fator de incentivo (que varia de 0,8 a 2 conforme o caso).

A partir daí é emitida a Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência pela Prefeitura, que pode originar uma ou mais Certidões de Transferência de Potencial Construtivo a ser utilizada em outro imóvel.

São passíveis de receber o potencial construtivo transferido, até o limite do potencial construtivo máximo, os imóveis localizados em áreas onde o CA máximo for maior que 1, desde que não estejam localizados nos perímetros das Operações Urbanas Consorciadas em vigor.

Para aplicação do potencial construtivo no imóvel receptor, é feito um novo cálculo de equivalência que envolve outras variáveis como o custo/m² do imóvel cedente e do imóvel receptor.

Todos os detalhes, das condicionantes aos cálculos, constam dos artigos 122 a 133 do Plano Diretor (Lei 16.050/16) e Decretos complementares.

• Área de Doação de Calçada

Esse que é um dos itens mais conhecidos e aplicados, de desconto equivalente ao potencial construtivo máximo de sua área, atualmente vale apenas para projetos analisados pela legislação anterior à revisão intermediária, pois foi eliminado do novo texto da Lei de Zoneamento de 2024.

PROCEDIMENTOS

O pagamento da outorga é condição para a emissão do Alvará de Execução da edificação, do Alvará de Aprovação e Execução, inclusive de Residência Unifamiliar e do Certificado de Regularização. Assim, nos pedidos de Alvará de Aprovação, apenas, o pagamento não é obrigatório.

Ela pode ser parcelada (exceto em caso de regularização ordinária), em até 12 parcelas na regularização via anistia ou 10 parcelas nos demais casos, e somente após a quitação total é que o processo será deferido.

A cobrança é o último passo do processo, depois de toda documentação e projeto legal estarem analisados e validados, através da publicação de Comunique-se e emissão de guia de recolhimento. O cálculo é feito pela Prefeitura, utilizando-se o valor do m² de terreno vigente no ano de exercício em que se der a publicação do respectivo comunicado.

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