• Mariana Bressane

Outorga Onerosa - como calcular e aplicar

A Outorga Onerosa é o apelido curto de “Outorga Onerosa do Direito de Construir”, que nada mais é que o valor que se paga à Prefeitura para poder construir acima do Coeficiente de Aproveitamento (o “CA”) Básico do terreno, até o limite do CA Máximo, o chamado “potencial construtivo” de um terreno. É a contrapartida financeira da construção adicional, em Reais, e o valor arrecadado com ela é revertido em melhorias urbanas.


O CA - como melhor explicado neste post da série “Conceitos Básicos” aqui no Blog - é uma variável definida pela Lei municipal de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo, ou “Lei de Zoneamento” (atual 16.402/2016) de acordo com a localidade do terreno, e resulta na quantidade de área construída computável permitida na edificação, em função da área do terreno. Exemplo: a um terreno de 1.000m² com CA máximo de 4, aplica-se o cálculo 1.000 x 4, resultando em 4.000m² de área construída computável (a definição e diferenças entre área computável e área não computável pode ser vista neste post).


A outorga não é apenas cobrada quando se atinge o CA máximo, mas qualquer valor acima do CA básico do terreno, calculado proporcionalmente ao CA utilizado no projeto. Com exceção de algumas poucas áreas de preservação e áreas públicas, o valor do CA básico dos lotes em São Paulo atualmente é igual a 1. Isso significa que o direito de construir uma vez a área do terreno é gratuito, já ao excedente que houver - o chamado potencial construtivo adicional - se aplica a contrapartida financeira, tido como um benefício pertencente à sociedade.



No Plano Diretor anterior, que vigorou para projetos protocolados até julho de 2014, a construção de área adicional era sujeita a um estoque pré-definido por região. Atualmente esse conceito não existe mais e todos os lotes da cidade têm direito a atingir o CA máximo.


Fonte: PDE Ilustrado

Isso vale para a maior parte das construções, inclusive edificações unifamiliares (casas em geral) e pega de surpresa muitos proprietários leigos no assunto, que contam apenas com o custo dos “emolumentos” existentes no processo de aprovação do projeto e obtenção dos alvarás. Por isso, cabe ao arquiteto responsável pelo projeto não apenas orientar e informar seu cliente sobre esse custo, como também saber calcular previamente o valor, pois pode ter impacto sobre a viabilidade da construção.


Adiante veremos os casos aplicáveis, as exceções e descontos.


CASOS APLICÁVEIS

  • Edificações novas

  • Reformas, requalificações e regularizações com acréscimo de área computável ou mudança de uso: a outorga é calculada sobre a nova área total e/ou novo uso, descontando-se os eventuais valores já pagos à Municipalidade em processo anterior

  • Projeto Modificativo de edificações novas e reformas, com acréscimo na área computável: neste caso também se desconta eventuais valores já pagos à Municipalidade em processo anterior

  • Regularização de edificações construídas até julho de 2014 sujeitas à “Lei de Anistia” 17.202/19 (e decretos regulamentadores): a outorga é calculada sobre o excedente da área construída computável a regularizar


CÁLCULO


O cálculo leva em consideração os seguintes fatores:

  • Localização do terreno: macrozona e macroárea, zona de uso e código da rua, da onde se obtém o valor de cadastro do m² de terreno, dado pelo Plano Diretor (PDE) e atualizado periodicamente, sendo que para lotes com mais de uma frente é considerado a rua de maior valor

  • Parâmetros: área do terreno e CA utilizado no projeto (até o limite do CA máximo permitido) x CA básico

  • Categoria de uso, atividade e tamanho de tipologia residencial: a cada uma se atribui diferentes índices, chamados de Fator Social e Fator de Planejamento, definidos pelo PDE

  • Eventuais descontos por benefícios redutores: entram como desconto no valor final

Existe uma planilha de Excel desenvolvida pela Prefeitura que calcula automaticamente a partir do input destas variáveis, tanto para edificações na legislação urbanística atual, na anterior como para regularizações da Lei de “anistia”. As planilhas podem ser baixadas gratuitamente neste link e seu preenchimento é explicado neste video tutorial aqui do Arquitetura Legal em São Paulo, com um exemplo para edificação nova da legislação atual.



Planilha da Prefeitura em Excel para Lei 16.402/16


EXCEÇÕES


Operações Urbanas: são projetos urbanos específicos para determinadas áreas da cidade, com Coeficiente de Aproveitamento e parâmetros próprios. Nestes perímetros, valerão exclusivamente os critérios de contrapartida financeira estabelecidos nas leis específicas de cada Operação. Vale ressaltar que naquelas onde se aplica outorga onerosa via CEPAC (saiba mais neste post), não é possível aplicar as regras da outorga “convencional” aqui tratada. São sistemas que não coexistem, e isso explica porque em terrenos que não atendem os requisitos para se enquadrar em Operação Urbana Consorciada também não se pode construir acima do CA básico mesmo que se limite aos parâmetros gerais da Lei de Zoneamento.


Mapa das Operações Urbanas. Fonte: Geosampa

Assim como a Operação Urbana Centro está passando por reformulação e dará lugar ao PIU Setor Central, outros tipos de projetos de intervenção urbana também podem vir a prevalecer podendo fixar métodos alternativos de cobrança de outorga, portanto sempre que houver sobreposição de legislações urbanísticas para determinado local, é preciso averiguar todas as regras aplicáveis.


ISENÇÕES, DESCONTOS E BENEFÍCIOS REDUTORES


1. Atividades e subcategorias com outorga onerosa gratuita


  • HIS (Habitação de Interesse Social): tanto para EHIS (Empreendimento de Habitação de Interesse Social) e EZEIS (Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social) - que inclui todas as subcategorias de uso complementares do empreendimento - como para as unidades HIS em empreendimentos mistos e em EHMP

  • Uso Institucional: hospitais e serviços de saúde públicos, escolas e creches públicas, unidades administrativas públicas, entidades privadas de serviço social e de formação profissional vinculadas ao sistema sindical, instituições de cultura esporte e lazer

  • Templos Religiosos: locais de culto religiosos em geral sem fins lucrativos


Obs: seu valor total é nulo através da aplicação de Fator Social com valor 0



2. Atividades isentas de outorga


  • Edifícios-garagem: para as áreas definidas no Mapa 4 da Lei de Zoneamento ou as que venham a estar localizadas num raio de 600m de novas estações de trem e afins, desde que as áreas edificadas nos pavimentos de acesso sejam destinadas a outros usos não residenciais, que possuam a fachada ativa e que seja aplicada no mínimo 50% de cobertura verde na edificação.


3. Benefícios redutores do valor da outorga


Nos casos em que se aplica a outorga, podem entrar na forma de desconto no cálculo os seguintes fatores, se houver:


  • Área de Fruição Pública

Em lotes com área até 10.000m² localizados nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa, quando uma parcela do lote for destinada à fruição pública - isto é, uma área aberta à circulação pública de pedestres dentro de um empreendimento particular, ao nível da rua - não será cobrada outorga onerosa correspondente à metade do potencial construtivo adicional previsto para a área destinada à fruição pública, desde que tenha no mínimo 250m² e esteja localizada junto ao alinhamento da via, sem fechamento e não ocupada por estacionamento de veículos, mantida permanentemente aberta à circulação de pedestres e seja devidamente averbada em Cartório de Registro de Imóveis.


  • Área de Doação de Calçada

Quando houver doação de parte do alinhamento do lote para alargar o passeio público a 5m de largura, conforme previsto em zonas de Eixo, Centralidade e ZM (sendo obrigatório em alguns casos), não será cobrada outorga onerosa relativa ao potencial construtivo máximo da área doada.


  • Incentivo de Quota Ambiental

A Quota Ambiental é um dispositivo da Lei de Zoneamento para qualificação ambiental da edificação, obrigatória em alguns casos e opcional nos demais, que relaciona-se à taxa de permeabilidade mínima obrigatória e implica no atingimento de uma pontuação mínima no projeto por meio de recursos paisagísticos e construtivos que promovam melhor permeabilidade da água pluvial no terreno: além da área permeável obrigatória, a adoção de áreas ajardinadas (sobre laje), plantios novos e preservação de árvores existentes, adoção de piso drenante, coberturas e fachadas verdes na edificação, reservatórios de contenção (mais detalhes neste post), entre outros.


Esses recursos podem ser utilizados não apenas para atingir a pontuação mínima obrigatória, mas também para elevar a pontuação acima disso e assim obter desconto no valor da Outorga Onerosa através de um cálculo (detalhado no Art.82 da Lei 16.402/16) que leva em conta a área do terreno, o CA do projeto e um fator de incentivo que varia conforme tamanho e local do terreno e pontuação atingida.


  • Incentivo de Certificação

Em edificações de uso residencial associadas ou não a usos não residenciais (ou seja, usos mistos) e para os usos industriais, poderá ser concedido desconto no valor da outorga onerosa, para novas edificações ou reformas com aumento de área construída superior a 5%, que obtiverem certificação específica de sustentabilidade reconhecida em âmbito nacional ou internacional, como por exemplo a LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), a mais conhecida.


É requerida a apresentação do certificado no prazo de até 180 dias corridos após a emissão do certificado de conclusão da obra (o “Habite-se”) atestando o atingimento da pontuação proposta na ocasião do pagamento da contrapartida, caso contrário há incidência de multa.


O cálculo do desconto, detalhado no Art.83 da Lei 16.402/16, leva em conta a área do terreno, o CA de projeto e um fator de acordo com o grau de certificação, que vai de R$ 40 a 120 por m². Mais regramentos específicos também são dados pelo Decreto 57.565/2016.


  • TPC (Transferência de Potencial Construtivo) ou transferência do direito de construir

Corresponde ao potencial construtivo de um imóvel, passível de ser utilizado em outro local. Ela é permitida nas seguintes situações:


a) preservação de bem de interesse histórico, paisagístico, ambiental, social ou cultural (por exemplo bens tombados) para imóveis enquadrados como ZEPEC-BIR, ZEPEC-APC e em ZEPAM na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, observando algumas condicionantes de localização, quantidade e anuências necessárias. O potencial construtivo passível de transferência corresponde ao CA básico do imóvel, e não exige doação de terreno mas a conservação dos imóveis


b) execução de melhoramentos viários para a implantação de corredores de ônibus, através de doação ou desapropriação amigável


c) implantação de parques planejados situados na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, através de doação ou desapropriação amigável


d) programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e programas de provisão de Habitação de Interesse Social, através de doação ou desapropriação amigável.


Nestes casos que envolvem doação, o potencial construtivo passível de transferência corresponde ao potencial máximo da área doada multiplicado por um fator de incentivo (que varia de 0,8 a 2 conforme o caso).


A partir daí é emitida a Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência pela Prefeitura, que pode originar uma ou mais Certidões de Transferência de Potencial Construtivo a ser utilizada em outro imóvel.


São passíveis de receber o potencial construtivo transferido, até o limite do potencial construtivo máximo, os imóveis localizados em áreas onde o CA máximo for maior que 1,0, desde que não estejam localizados nos perímetros das Operações Urbanas Consorciadas em vigor.


Para aplicação do potencial construtivo no imóvel receptor, é feito um novo cálculo de equivalência que envolve outras variáveis como o custo/m² do imóvel cedente e do imóvel receptor.

Todos os detalhes, das condicionantes aos cálculos, constam dos artigos 122 a 133 do Plano Diretor (Lei 16.050/16) e Decretos complementares.



PROCEDIMENTOS


O pagamento da outorga é condição para a emissão do Alvará de Execução da edificação. Assim, nos pedidos de Alvará de Aprovação, apenas, não se aplica a cobrança, porém nos pedidos de Alvará de Execução ou Alvará de Aprovação e Execução a finalização do despacho fica condicionado a isso, e a outorga precisa ser paga integralmente.


Ela pode ser parcelada em até 10 parcelas mensais, e neste caso também somente após o pagamento integral é que o Alvará de Execução poderá ser emitido.


Após a análise e validação do projeto e da documentação do processo pela Prefeitura (incluindo eventuais “Comunique-se”s - os comunicados onde o técnico responsável pelo processo solicita ajustes e complementações), a cobrança da outorga é feita, como último passo no processo, mediante um novo Comunique-se e emissão de guia de recolhimento. O cálculo é feito pela Prefeitura, utilizando-se o valor do m² de terreno vigente no ano de exercício em que se der a publicação do respectivo comunicado.



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