Áreas cobertas de estacionamento nas edificações - de qualquer tipo e categoria de uso - são consideradas não computáveis, se respeitados certos limites definidos na legislação - LPUOS¹ e COE², os quais veremos a seguir.
Primeiramente, em relação à quantidade máxima de vagas.
Em segundo lugar, em relação à área máxima ocupada pelas vagas.
Por fim, de acordo com as funções exercidas pelos compartimentos existentes no estacionamento e a área máxima permitida de alguns deles.
Além de limites específicos aplicáveis a estacionamentos, é preciso atentar ao máximo de área não computável de projeto, que soma outras áreas da edificação (como terraços, áreas comuns, e ático) e que não pode ultrapassar 59% da área total construída (descontados alguns itens - como se vê em detalhes neste post). Se ultrapassar, o excedente deve computar.
Áreas descobertas não se classificam como área construída e portanto ficam isentas desse tipo de limitação.
Vale ressaltar que os conceitos da legislação, neste quesito, se aplicam da mesma forma para todos os usos e não há regras específicas para residências unifamiliares, por exemplo, mas boa parte dos conceitos abrangidos acabam não sendo aplicáveis a elas pela própria natureza da edificação. É necessário filtrar aquilo que se aplica. Certos conceitos que veremos a seguir, como “depósito condominial” e “área técnica de pressurização de escada” naturalmente são para edifícios verticais, com múltiplas unidades autônomas. Alguns conceitos específicos de usos residenciais horizontais, quando há, são citados (por exemplo na parte 4, de regras edilícias de projeto).
Também se referem a obras novas, sendo que reformas podem implicar exceções conforme o caso.
1. Quantidade máxima (e mínima) de vagas
Em zonas de Eixo (ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP) existe uma limitação de 1 vaga por unidade habitacional em usos residenciais, e em usos não residenciais (nR) computáveis (comércio e serviço, industriais, institucionais...), de 1 vaga a cada 70m² computáveis de projeto. Em ambos os casos, as vagas são opcionais.
ATUALIZAÇÃO em julho/23: pela revisão intermediária do Plano Diretor, passam a vigorar novas regras em uso residencial: 1 vaga por unidade desde que tenha pelo menos 30m² de área computável ou 1 vaga a cada 60m² de área privativa, desprezadas as frações. O texto não deixou claro se as regras podem ser usadas em conjunto ou apenas uma delas, e se a área privativa a ser considerada é a total do projeto ou por unidade. No momento a recomendação é que se use a regra mais restritiva e assim que houver regulamentação da lei ou entendimentos consolidados na Prefeitura, o post será atualizado.
Nas demais zonas, não há limite máximo. No caso dos residenciais também não há obrigatoriedade e sua adoção segue opcional como em Eixo. Já nos não residenciais computáveis, em lotes maiores que 250m², existe um mínimo obrigatório estipulado pelo Quadro 4A da “Lei de Zoneamento” 16.402/16, em função da área computável de projeto e da subcategoria de uso e grupo de atividade. Se o atendimento a esse mínimo implicar exceder o limite de 59% descrito acima, excepcionalmente neste caso será possível manter a totalidade de vagas como área não computável, conforme indicado no Decreto 57.521/16, que regulamenta a “Lei de Zoneamento”.
Em Fachada Ativa, a adoção é opcional e segue a mesma regra de 1 vaga a cada 70m² de projeto, em qualquer zona.
O nR incentivado (aquele de 20% da área computável de projeto para usos mistos com fachada ativa em ZCs e Eixo, previsto no inciso VIII do artigo 62 da mesma Lei de Zoneamento), não tem direito a vagas não computáveis.
No caso de Operações Urbanas é necessário consultar a legislação específica, que periodicamente sofre alterações e atualizações. Hoje temos, por exemplo, que na Operação Urbana Consorciada Faria Lima usos nR devem atender a 1 vaga para cada 35m² de área computável.
Já as vagas chamadas especiais contam com quantificação própria, independente da zona:
PNE (portador de necessidades especiais) ou PCD (pessoa com deficiência) e Idoso
No caso das vagas de idoso, além dessa tabela que consta no COE, incide ainda a obrigatoriedade de reservar 5% das vagas comuns, conforme Decreto Regulamentador. Por se tratar de uma sobreposição de exigências, na prática acaba sofrendo diferentes interpretações na Prefeitura (Secretaria de Licenciamento). Assim, há casos em que se considera previsão de 5% de vagas a mais, ou uma composição de vagas extras conforme a tabela mais uma reserva dentre as comuns até se atingir 5%. Em caso de dúvida, é sempre recomendável seguir o mais restritivo para o desenvolvimento do projeto.
Ainda, há um entendimento atualmente dentro da Secretaria de que em usos residenciais não é necessário esse atendimento. Assim, vagas de idoso somente se aplicam em usos nR (categoria de “estacionamento de uso coletivo”).
Carga e Descarga: abrangem os tipos Utilitário e Caminhão, e são determinadas conforme o uso e a área construída pelo Quadro 4A da LPUOS. Não são exigidas em usos residenciais.
Motos: na quantidade de 5% das vagas de automóveis comuns oferecidas
Bicicleta: são determinadas conforme o uso, pelo Quadro 4A da LPUOS. No caso de Residencial vertical, exige-se 1 vaga por unidade habitacional. Em residencial horizontal e unifamiliar não há obrigatoriedade, e em usos Não Residenciais é em função da área construída computável.
Vale ressaltar que o Quadro 4A também determina se há obrigatoriedade de área para embarque e desembarque de passageiros, conforme o uso.
2. Área máxima ocupada pelas vagas
Em estacionamentos em zonas de Eixo e pertencentes à Fachada Ativa, se aplica a “cota de garagem” de 32m², que é a relação entre área de estacionamento e número de vagas.
Esse limite é aplicado da seguinte forma: o número das vagas multiplicado por 32 define a área máxima permitida para circulação, manobra e estacionamento de veículos.
ÁREA MÁXIMA = VAGAS x 32m²
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Áreas de apoio (como vestiários, abrigo de lixo, depósito etc), áreas técnicas e circulação exclusivamente de pedestres ficam de fora deste limite.
Vagas de moto, que fazem parte da área de estacionamento e manobra, ficam incluídas na área máxima permitida, apesar de apenas as vagas de veículos entrarem na conta. O mesmo vale para vagas de bicicleta que estejam alocadas em meio ao espaço de veículos e não em compartimento isolado (bicicletário), que pode ser aprovado como área de apoio.
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Caso se deseje extrapolar a cota, a área excedente se torna área construída computável.
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Nas demais zonas não há incidência de cota de garagem. Assim, não há limite máximo de área de estacionamento. Mas é preciso atentar, em qualquer situação e zona, o limite total de área não computável de projeto descrita anteriormente.
O conceito de cota de garagem também pode ser encontrado em algumas outras situações específicas e com outros valores, como na Operação Urbana Consorciada Água Branca, então em caso de incidência de legislações específicas que se sobrepõem à LPUOS, é necessário considerar caso a caso.
Quanto às vagas PNE/PCD em teoria não estão sujeitas à cota de garagem, mas em zonas onde incide esse limite é de praxe que o cálculo seja demonstrado em função do total de vagas de veículos.
3. Demais compartimentos existentes no estacionamento
Além da área ocupada por circulação/ manobra/ estacionamento de veículos, que inclui desde a rampa de acesso até paredes externas do pavimento, é comum haver ainda:
áreas técnicas: locais sem permanência humana, destinada a instalações e equipamentos (exemplos: gerador, central de distribuição de energia e telefonia, reservatórios de água, sala de equipamentos de pressurização da escada, casa de bombas de piscina, entre outros). Se tiverem sua dimensão justificada tecnicamente, são não computáveis. É necessário que o projetista da disciplina apresente memorial descritivo com layout dos equipamentos, quadro de áreas e RRT, a serem apresentados no processo de aprovação. Os detalhes deste material se encontram na RESOLUÇÃO CEUSO/125/2017, que complementa o que está definido no Art.102 do Decreto 57.776/17 (que regulamenta o COE).
áreas de apoio: toda área de uso comum sem permanência, que não se enquadra como área técnica, tais como: sala de abrigo de lixo, depósito condominial, instalações para funcionários (vestiário, sanitário e APA - “área de preparação de alimentos”) e vestiário de usuários de bicicleta, bem como o bicicletário, quando há.
São igualmente não computáveis, sendo que há limite de área para:
1- vestiário de usuário de bicicleta (obrigatório em uso nR sempre que houver vagas de bicicleta): máximo de 20m² para os usos residenciais e 40m² para os não residenciais;
2- APA: não há um limite definido na legislação mas deve ser compatível com a função, de forma que ambientes grandes podem ser questionados no processo de aprovação do projeto pela Prefeitura;
3- bicicletário: não há um limite claro mas o Art.62 da LPUOS estabelece como limite de área ocupada para vagas de bicicleta o limite da quantidade mínima exigida pelo Quadro 4A. Como não há regulamentação atual sobre dimensão de vagas de bicicleta, esse dimensionamento fica em aberto e é comum que se use como referência de projeto o revogado Decreto 53.942 de 2013 que definia largura de 0,75m e comprimento de 1,80m. O Código de Obras atual permite que as vagas sejam no piso ou verticais com suportes de parede, devendo estar localizadas preferencialmente no piso mais próximo à rua. Lembrando que é preciso prever o espaço de circulação de pessoas, que deve atender ao mínimo de 1,20m.
áreas de circulação de pedestres, sejam horizontais (corredores e hall de elevador) e verticais (escadas): é necessário que se atenda ao mínimo de 1,20m de largura para que se acesse qualquer compartimento de uso comum e as vagas do estacionamento. As vagas podem estar encostadas umas às outras, mas até que se atinja qualquer um delas, é preciso que haja no mínimo uma rota com essa largura. É permitido que se compartilhe o espaço de circulação de veículos (sendo que neste caso não se classifica como área de circulação de pedestres).
No exemplo abaixo, temos uma planta baixa de subsolo de estacionamento de automóveis, em quantidade de vagas que não demanda faixa dupla (tendo portanto em alguns trechos de circulação com menos do que 5,50m), mas não menos que 5,00 nos trechos em frente às vagas comuns por conta do espaço de manobra exigido. Há ainda 2 vagas PNE, exemplificando situação com a faixa de circulação compartilhada. Na imagem seguinte, indico a classificação dos compartimentos conforme os tipo de área (áreas de apoio, técnicas, circulação de pedestres e estacionamento/ manobra/ circulação de veículos).
Essa classificação de áreas é o que vai representado no Projeto Legal simplificado, que compõe o processo de aprovação na Prefeitura, segundo regrado pela Portaria 221/SMUL-G/2017, através da indicação por diferentes hachuras e siglas.
No caso de incidência de Cota de Garagem, somente a área hachurada em cinza ("área de estacionamento") é que seria considerada, em relação à quantidade total de vagas de veículos.
Vale lembrar que depósitos classificados como privativos computam atualmente (ao contrário do que era permitido na legislação anterior), já que apenas depósitos comuns são citados na classificação de áreas não computáveis. O mesmo vale para compartimentos como: sala de motoristas e administração, que são ambientes comumente projetados em pavimentos de estacionamentos.
4. Regras de projeto: vagas, acessos, circulação, manobra, etc
Todas as regras técnicas de projeto encontram-se no COE e no Decreto Regulamentador, 57.776/17, no item 8 do Anexo I - Disposições Técnicas.
Vagas - tamanhos e acessos
O ângulo descrito é aquele formado pelo comprimento da vaga e a faixa de acesso/circulação.
Lembrando que a vaga de idoso é igual à vaga de automóvel. Não há tamanho especial diferenciado.
E que não existe mais o antigo conceito de vagas P, M e G do Código de Obras anterior. A vaga atualmente segue o tamanho único e padrão de 2,20m x 4,50m (podendo ser opcionalmente maior).
OBS: A largura da vaga PNE/PCD inclui uma faixa de circulação para o usuário com largura 1,20m, sendo admitido que duas vagas lado a lado compartilhem a mesma faixa.
Vagas presas
É permitida a adoção das chamadas “vaga dupla” ou “vaga tripla”, isto é, aquelas que dependem da movimentação de um ou dois veículos para liberar outro, exceto em vagas PNE/PCD.
Faixas de circulação
Cada sentido deve conter largura mínima de 2,75m e altura livre de 2,30 para automóvel e utilitário, e 3,50m de largura e de altura quando servir caminhão e ônibus. Isso inclui também as rampas.
Acessos a até 60 veículos em uso residencial e 30 nos demais usos podem contar com uma faixa única. Acima disso são necessárias duas faixas, ou seja, largura de 5,50m para automóveis. Lembrando que esse conceito de acesso pode ser considerado de forma parcial em cada “bolsão” de estacionamento. Num estacionamento que totalize mais de 60 vagas, mas que em determinado pavimento ou local tenha uma circulação que leve a menos vagas, pode ter faixa única neste local.
Faixas de circulação em curva
Quando em curva, a largura das faixas de circulação sofre acréscimo em função do raio interno da curva (coluna 1) e em função da inclinação do piso, se houver (colunas 2 a 4), utilizada por exemplo no caso de rampas curvas.
No croqui abaixo, estão indicadas as 4 primeiras opções para a coluna "0 a 4%" (que se aplica para pisos planos, ou com até 4% de inclinação). Dependendo da disposição das vagas e dos elementos construídos, é preciso se valer das variações possíveis para viabilizar o encaixe da curva. Quanto mais estreita a largura do trajeto em curva, maior o raio interno. No caso de faixas duplas de circulação (mínimo de 5,50m para automóveis), não é necessário locar duas faixas em curva com 2,75m lado a lado, sendo permitido haver sobreposição da circulação em curva dos dois sentidos opostos (que naturalmente não poderão ocorrer simultaneamente).
Inclinação de piso
O piso do estacionamento pode ter até 5% de inclinação, sendo que se contiver vaga PNE/PCD o limite é de 3%
Entrada/acesso
Em lotes de esquina, a entrada de veículos deve distar pelo menos 6m do ponto de encontro entre os alinhamentos (não se aplica a residência unifamiliar e conjunto residencial horizontal). Exceções podem ser avaliadas caso a caso pela Prefeitura.
Qualquer manobra de veículos deve ocorrer dentro do lote e não utilizar a via pública.
Acomodação de desnível
A acomodação transversal entre o perfil da rua e os espaços de estacionamento da edificação devem ocorrer dentro do imóvel, sem criação de degraus ou desníveis abruptos na calçada, com exceção do rebaixamento de guia, que é permitido na extensão máxima de 50% da testada do terreno (limite este que não se aplica a residência unifamiliar e conjunto residencial horizontal).
Rampa
Seu início deve estar recuado pelo menos 4m do alinhamento (não se aplica a residência unifamiliar e conjunto residencial horizontal, que dispensa o recuo).
Neste trecho o piso pode conter inclinação de até 5%.
A declividade máxima da rampa é de 20% (para automóvel e utilitário, sendo 25% se residência unifamiliar ou conjunto residencial horizontal) e 12% (para caminhão e ônibus).
É permitida declividade transversal de até 2%.
Espaço de acumulação
Estacionamentos de uso coletivo deverão ter área de acumulação, acomodação e manobra de veículo dimensionada de forma a comportar no mínimo 3% de sua capacidade. No caso de contar com controle de acesso (tipo cancela ou guarita) o espaço de acumulação deverá estar situado entre o alinhamento e o local do controle.
Equipamento mecânico para estacionamento e circulação
Seu uso dentro é permitido seguindo-se as normas técnicas aplicáveis, dispensando as regras anteriores sobre dimensões de vagas e acessos, largura de faixa de circulação e limite de vagas presas.
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¹LPUOS: Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, também popularmente conhecida como “Lei de Zoneamento”, atualmente é a Lei 16.402/2016
²COE: Código de Obras e Edificações, atualmente é a Lei 16.642/2017
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