Série CONCEITOS BÁSICOS - Parte 2: Áreas não computáveis

As áreas não computáveis de um projeto são as áreas construídas que não consomem do coeficiente de aproveitamento do terreno. Estas últimas são as “áreas computáveis”, já tratadas no post anterior desta série de Conceitos Básicos. Clique aqui para ler.

A classificação de uma área construída como computável ou não computável depende de sua natureza. Assim como tratamos os critérios das áreas que computam, neste texto vamos tratar sobre como identificar e classificar as áreas não computáveis e seus limites.

Área Construída

Antes, é importante definir o que é a “Área Construída” da edificação.

Estamos falando sob o aspecto legal e da aprovação, assim temos que as áreas construídas englobam apenas áreas cobertas.

Diferentemente do ponto de vista da obra, onde uma área descoberta pode ser uma área sujeita à construção, como passeios, jardins e piscinas, perante a Prefeitura estas áreas não são consideradas para fins de cálculo de área construída, bem como da ocupação (também tratado na Parte 1 dos Conceitos Básicos). Elas constam apenas em forma gráfica no projeto legal.

Assim, a área construída para a aprovação de uma edificação é composta pela somatória das áreas computáveis e das áreas não computáveis.

Área Construída Total =

áreas computáveis + áreas não computáveis

Limite máximo de Área Não Computável

Enquanto o limite máximo de computável é dado pelo CA (coeficiente de aproveitamento) multiplicado pela área do terreno, o limite máximo permitido de área não computável do projeto é de 59% da área total construída (com algumas exclusões descritas adiante).

Definição das áreas não computáveis

Então afinal, quais são as áreas não computáveis nos projetos de edifícios residenciais e comerciais?

Os conceitos a seguir se aplicam a projetos de edificação nova e aos acréscimos de área em reformas protocoladas a partir da data da vigência da legislação em questão (ver referências no final do texto).

1. Terraços com área construída máxima por pavimento equivalente a 5% da área do terreno, devendo ser observado o remanescente do imóvel quando o terreno for objeto de doação de área para alargamento de passeio ou por melhoramento público. Para mais detalhes sobre aplicação das regras de terraço, acesse este post.

2. Áreas de uso comum localizadas no pavimento térreo:

a) No uso residencial, em sua totalidade [figura à esquerda]

b) No uso não residencial (NR), é admitido o fechamento do controle de acesso e das caixas de escada limitado a 30% da área coberta do pavimento [figura à direita]

Fonte: Lei 16.402/17 e Dec.57.776/17 versão ilustrada

3. Áreas de lazer de uso comum em edifícios residenciais localizados em qualquer pavimento desde que observado o limite de 3,00 m² por habitação, independente de seu tamanho.

4. Garagens para estacionamento de veículos, localizados em qualquer pavimento (mesmo acima do nível da rua). Incluindo compartimentos de uso comum de apoio ao uso da edificação, tal como vestiário, instalação sanitária e depósitos, bem como as áreas de uso comum de circulação de pedestres horizontal e vertical.

Vestiário de usuários de bicicletas deve ter no máximo 20m² para os usos residenciais e 40m² para os não residenciais.

Quanto às áreas de vagas e circulação de veículos existe um limite para zonas de eixo (ZEU e variantes):

a) Em uso residencial, é de 1 vaga por unidade habitacional observada a cota de garagem máxima de 32m² por vaga [veja mais detalhes neste post]. Lembrando que este limite pode mudar com a revisão da Lei de Zoneamento, para 1 vaga para cada 60m² computável da unidade.

b) Em usos não residenciais (NR), é de 1 vaga para cada 70m² de área construída computável, também observada a cota de garagem de 32m²

Em empreendimentos de uso misto deve ser aplicada a proporcionalidade de áreas e unidades destinadas a cada uso para os cálculos.

A aplicação da cota de garagem se dá da seguinte forma:

* inclui as vagas e as vias e rampas de circulação de veículos. Exclui áreas exclusivas de circulação de pedestres, áreas técnicas e de apoio, como vestiários.

** exclui as vagas especiais, bicicletas e motos

Em relação à área ocupada por vagas especiais (PNE) e idosos, carga e descarga, motos e bicicletas, devem corresponder ao seus respectivos mínimos exigidos pela legislação, em qualquer zona. A quantificação destas vagas será objeto de outro post.

5. Circulações de uso comum - nos demais pavimentos fora térreo e garagens:

a) No uso residencial localizadas em qualquer pavimento, desde que limitadas à 20% da área coberta do pavimento em que se localiza. Inclui tanto a circulação horizontal quanto a vertical. Essa regra não se aplica a zonas de eixo (ZEU e variações), onde as circulações são computáveis.

b) No uso não residencial (NR), a circulação vertical de uso comum em qualquer pavimento, independente da zona em que se localizada. Inclui a escada enclausurada bem como seus patamares e áreas de acomodação de PNE, e as caixas de elevadores (no caso somente as paredes que as circundam, já que o vão não é uma área construída).

6. Áreas técnicas em qualquer pavimento, inclusive o ático na cobertura, caracterizadas pela ausência de permanência humana e destinação exclusiva a instalações e equipamentos. A princípio não existe limite de área, mas na aprovação pode ser necessário apresentar justificativa através do projeto de layout, memorial descritivo, quadro de áreas por ambiente e ART/RRT do projetista, podendo o processo ser encaminhado para comissão especial de aprovação (consultar RESOLUÇÃO CEUSO/125/2017)

7. Obras complementares, tais como portarias e passagens cobertas, desde que respeitados os limites de dimensão, área e localização especificados na legislação - disponíveis neste link.

Embora a legislação cite também os mobiliários (como guaritas, churrasqueiras e pergolados) como áreas não computáveis, a experiência prática indica que a Prefeitura de São Paulo não exige que estas áreas sejam calculadas como áreas construídas da edificação, portanto se respeitados os limites de dimensão estabelecidos para cada um destes elementos, não há necessidade de considerá-los no cálculo.

Uma exceção para o mobiliário definido como jirau nos usos não residenciais, que é uma espécie de mezanino constituído de estrado ou passadiço instalado a meia altura em compartimento, com pé-direito máximo de 2,30m, sem permanência humana prolongada, ocupando, no máximo, 30% da área do compartimento até o limite de 250m².

8. Fachada Ativa, que são as áreas não residenciais ao nível da rua com integração ao logradouro público, tal como lojas e restaurantes, sendo um incentivo previsto no zoneamento devendo atender a uma série de requisitos de dimensionamento e implantação, que serão detalhados em outro post, tendo como limites máximos:

a) 50% da área do lote nas zonas de Eixo e ZC/ZCa;

b) 20% (vinte por cento) da área do lote nas demais zonas.

Para estas áreas, é permitido ainda a adoção de vagas de garagem cobertas também não computáveis, na proporção de 1 para cada 70m², observando a cota de garagem máxima de 32m².

9. Áreas não residenciais correspondentes ao incentivo previsto para Eixo e ZC/ZCa de até 20% da área computável total nos empreendimentos de uso misto com fachada ativa. Esta área pode ser distribuída em outros pavimentos que não o térreo, com usos diversos, como escritórios, hotéis e outros.

10. Em EHIS (empreendimentos de habitação de interesse social):

a) a área destinada aos usos não residenciais até o limite de 20% da área construída computável total

b) a área total destinada ao HIS no caso de aplicação de Cota de Solidariedade, que determina a doação de 10% da área computável de empreendimentos com mais de 20.000m² de área computável para HIS

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Existem ainda situações muito específicas para áreas de preservação de patrimônio cultural e para quando se atinge certas pontuações elevadas de Quota Ambiental que não serão descritas aqui.

Lembrando mais uma vez que as definições descritas aplicam-se apenas a áreas de projeto que sejam cobertas. Às garagens descobertas e terraços descobertos, por exemplo, não se aplicam estes conceitos.

Do total de 59%, ficam excluídos os seguintes itens: Fachada Ativa e suas vagas (item 8), nR incentivado em ZEU e ZC (item 9), nR Incentivado em HIS e área de HIS da aplicação da Cota de Solidariedade (item 10) e área de vestiário de usuário de bicicleta (item 4), além de área incentivada da Quota Ambiental (veja mais aqui) e outros itens específicos não relevantes a este artigo, que podem ser verificados no Art.62 da LPUOS (incisos XIV, XV e XVI) referentes a ZEPEC, área para transporte público coletivo e lotes menores que 250m² em certos locais.

Vale ressaltar que a todos os limites estabelecidos existe a possibilidade de que o excedente (ou em alguns casos o todo) sejam computados, a critério do interessado.

Ou seja, os limites não restringem o projeto, apenas a classificação da área como computável ou não computável.

Obras complementares e mobiliários computam em seu todo em caso de excederem os limites de dimensão e área estabelecidos (ver Tabela 1 e 2)

Já terraços e jiraus e demais saliências, como marquises, podem computar apenas o excedente (ver Tabela 3)

O mesmo vale para a aferição do total de não computável do projeto. Caso venha a ultrapassar os 59% da área construída, é possível que se converta em computável parte das áreas como garagens, circulações ou outras a fim de se adequar ao limite máximo.

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