Como muitos sabem, um projeto de construção nova ou reforma com alteração de área e mudança de uso precisa ser submetido à Prefeitura, não apenas para análise daquilo que se pretende construir, mas também para emissão dos Alvarás. A chamada “aprovação em Prefeitura” na realidade se trata do licenciamento de edificações na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, a SMUL (que também já se chamou SEL até pouco tempo atrás, e também já compartilhou essa função com as Subprefeituras regionais para alguns tipos de obras).
Com poucas exceções para alguns tipos de obras chamadas de “baixo impacto urbanístico” como é o caso das Obras Complementares de até 30m² (portaria, passagem de pedestres, medidores, etc), listadas no Artigo 13 do atual Código de Obras e Edificações, todas as demais construções precisam de licenciamento.
E vale lembrar: mesmo aquelas não sujeitas à licença, ainda assim são sujeitas ao atendimento da legislação edilícia.
O projeto precisa obter um Alvará de Aprovação, e posteriormente o Alvará de Execução para autorizar a obra. E por fim, após a finalização da obra, do Certificado de Conclusão (mais conhecido como Habite-se), podendo ter eventualmente uma etapa a mais nesse processo, quando é necessária alguma alteração de projeto (limitada a certas condições), que ensejam o pedido de Alvará de Projeto Modificativo, a ser solicitado após o Alvará de Execução e antes do Habite-se.
Existem outras licenças correlatas, como Alvará de Demolição, Alvará de Desmembramento (também conhecido como desdobro), Certificado de Regularização (para construções irregulares), entre outros, mas é de construções novas e reformas que trato neste artigo, ficando as demais licenças para outro post.
Para a obtenção das citadas licenças é preciso “abrir” ou “protocolar” um processo administrativo na Prefeitura, ou formalmente falando, autuar um processo administrativo, que terá como objeto o tipo de pedido correspondente ao que se pretende, por exemplo: Alvará de Aprovação de Reforma, ou Alvará de Execução de Edificação Nova, ou ainda Alvará de Aprovação e Execução (ambos num mesmo pedido) de Edificação Nova ou Reforma. Lembrando que o Alvará de Aprovação sempre demandará posteriormente o pedido de Alvará de Execução, assim como este só pode ser pedido após a obtenção do primeiro. O único Alvará que recebe uma designação específica é o Alvará de Aprovação e Execução para Residência Unifamiliar (leia-se "casa").
Cada processo recebe um número de identificação, que pode ser usado para consultas e acompanhamento de status.
Atualmente os novos processos abertos são 100% eletrônicos, utilizando tantos os sistemas Aprova Digital (que foi implementado em 2020) quanto o antigo SLCe, o Sistema de Licenciamento Eletrônico de Construção, e o SEI, Sistema Eletrônico de Informações que contém o Portal de Processos Administrativos.
Dentro desses sistemas temos dois tipos de procedimentos:
o “tradicional”, conhecido como processo por “vias ordinárias”, que é muito similar à tramitação que já acontecia no passado com os processos físicos (plantas e documentações impressas) e apenas alterado para o ambiente virtual
e o recente Aprova Rápido, que trata-se de um procedimento implementado com o intuito de agilizar os licenciamentos e se aplica para determinados tipos de pedidos, tendo prazos pré-determinados de análise e relativamente curtos, como o próprio nome diz.
É um sistema inovador, que atua justamente num dos pontos mais críticos do licenciamento de edificações: o prazo. Mas vale lembrar que, como contrapartida, demanda do interessado que seja muito assertivo na documentação apresentada, com pouco espaço para mudanças no meio do caminho ou pendências, que podem causar maior risco de indeferimento do processo. Por isso, embora o chamariz do prazo curto pareça sempre bem-vindo, há situações em que ir por vias ordinárias pode ser o melhor caminho. Para essa decisão é recomendável contar com a assessoria de um profissional especializado em legalização.
Então, recapitulando para não confundir: Aprova Digital é um sistema eletrônico, Aprova Rápido é um procedimento de tramitação de processos (que tramita pelo SEI).
Documentos, responsáveis e andamento do processo
Os processos precisam contar com a participação e anuência do(s) proprietário(s) – que podem ser representados por procuração - e do(s) responsável(is) técnico(s) por projeto e obra, podendo ser requerido por um deles ou por um requerente terceiro. No caso de pessoas jurídicas, é um representante legal pessoa física quem responde. Todos os envolvidos devem dar seus respectivos aceites dentro do sistema eletrônico para o andamento das etapas do processo.
Em relação à documentação cada tipo de processo tem suas particularidades, mas como padrão geral, temos: documento de propriedade do imóvel (normalmente a Certidão de Matrícula), documentos de identificação do proprietário e do responsável técnico (e neste caso os documentos profissionais também), declarações técnicas, anuências de outros órgãos que sejam aplicáveis, e por fim mas não menos importante, as peças gráficas do Projeto Legal simplificado, em arquivo digital no formato DWF.
Todos os procedimentos de aprovação descritos aqui são regulamentados pelo Código de Obras e Edificações (Lei 16.642/17) e seu Decreto Regulamenta- dor (Dec.57.776/17) e pela Portaria SMUL-G 221/2017.
Uma vez aberto o processo, o projeto será analisado por um técnico analista da Prefeitura, que poderá fazer solicitações de complementações e ajustes – tanto de documentação quanto de projeto – através de comunicados oficiais que conhecemos como “Comunique-se”, para o qual se tem o prazo de 30 dias para atendimento, podendo-se em alguns casos prorrogar por mais 30 dias. A depender de qual o procedimento adotado, é possível receber mais de um Comunique-ses.
É possível agendar uma reunião de atendimento técnico para esclarecer as dúvidas durante esse período, e esse é um procedimento que segue sendo presencial mesmo com a mudança para o sistema eletrônico (ainda que, durante a pandemia, muitos atendimentos tenham sido excepcionalmente feitos de forma virtual). Fato é que esses esclarecimentos e esse contato direto, que permitem uma melhor comunicação, são essenciais para garantir um correto atendimento do Comunique-se e o posterior deferimento do processo. Se ocorrer indeferimento, é possível ainda abrir uma Reconsideração de Despacho para retomar o processo, mas em todo caso será necessário fazer o correto atendimento dos itens comunicados.
Conclusão
Por fim, um ponto essencial quando se fala em aprovação de projetos e especialmente sobre o Projeto Legal e o correto atendimento das exigências da Prefeitura, é que o atendimento à legislação não se dá apenas no momento da aprovação. Isso é um erro muito comum que observo, e que gera muitas surpresas desagradáveis ao proprietário que avança com o planejamento de uma construção e mesmo de um negócio, e no momento de licenciar a obra se depara com equívocos de ordem legal cometidos no projeto, e cuja correção chega a inviabilizá-lo ou no mínimo a demandar retrabalho e custo.
O projeto de arquitetura deve ser concebido em consonância com a legislação urbanística e edilícia desde seu início. Saber o que se pode construir no local – que demanda a observação de aspectos urbanísticos e do entorno imediato - e as regras que devem ser atendidas na implantação, na volumetria e no interior da edificação – faz parte da concepção arquitetônica do projeto, a partir do momento em que se define o terreno/imóvel onde a construção ou a reforma vai ocorrer.
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