• Mariana Bressane

Fachada Ativa: como usar o incentivo NR da Lei de Zoneamento

A Fachada Ativa trata-se de um incentivo previsto na atual Lei de Zoneamento e Plano Diretor de São Paulo, para usos não residenciais (NR).


Esta denominação corresponde à ocupação da extensão horizontal da fachada com acesso direto para a via pública, a fim de evitar a formação de planos fechados na interface entre as construções e as calçadas, promovendo maior integração entre elas e incentivo ao uso misto.


Em geral os usos contemplados nos projetos são restaurantes, lojas e serviços, que podem ficar tanto embaixo do edifício como em um bloco edificado separado, sempre tendo entrada independente do empreendimento (que pode ser residencial, comercial ou misto).


Fonte: Lei de Zoneamento ilustrada

É classificada como uma área não computável, portanto não consome do CA (saiba mais aqui) e não contabiliza no total máximo permitido de área não computável no projeto (saiba mais aqui), tratando-se de um benefício “adicional” de área construída.


Sua adoção é opcional, exceto em ZEUs e ZCs em que se pretende utilizar o incentivo extra de uso NR para empreendimentos mistos equivalente à 20% da área computável, do qual falaremos mais em outro post (inciso VIII do Art.62 - Lei 16.402/16).


As REGRAS GERAIS de utilização da Fachada Ativa são as seguintes:

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1 - ÁREAS MÁXIMAS x ZONAS:

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  • Em Eixo (ZEU e variantes) e ZC/ ZCa: área máxima equivalente à 50% da área do terreno. Para terrenos maiores que 10.000m² sua adoção é obrigatória

  • ZM e demais zonas: área máxima equivalente à 20% da área do terreno. ⠀⠀⠀⠀⠀⠀

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Mesmo quando houver doação para alargamento de calçada (leia mais aqui), considera-se a área total original do terreno.

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2 - IMPLANTAÇÃO:

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  • deve estar a no máximo 5m de recuo a partir do alinhamento frontal do terreno (em caso de doação vale o novo alinhamento)

  • ter frente com medida mínima equivalente a 25% da testada do terreno (medida da divisa frontal), sendo o mínimo 3m

  • possuir aberturas a cada 20m de extensão com permeabilidade visual e acesso direto à rua, sem muros, gradis, vagas* ou espaços de embarque-desembarque ou manobra de veículos

*apenas em caráter excepcional e sujeito a aprovação do órgão de trânsito, desde que não haja faixa ou corredor de ônibus na via e ocupando uma extensão máxima de 20% da testada do imóvel


  • é permitido possuir mais de um andar (acima ou abaixo), desde que integrados e fazendo parte de um mesmo compartimento edificado

  • pode ter suas aberturas e acessos para áreas de fruição, inclusive em forma de galeria interna ao edifício, desde que garantido o acesso direto à rua (veja mais sobre Fruição aqui)

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A princípio se o terreno tiver mais de uma testada, isto é, terrenos com frente para mais de uma rua (como é o caso de esquinas), ou ainda uma testada descontínua numa mesma rua, é necessário que a Fachada Ativa tenha frente para cada uma delas, conforme as regras acima. Porém esse quesito está com proposta de alteração na revisão da Lei de Zoneamento que está tramitando atualmente. Não há nada oficializado ainda, mas a proposta será que se atenda aos 25% da soma de todas as testadas, podendo ser implantada em um único ponto.

Fonte: Lei de Zoneamento ilustrado


O compartimento que constitui a fachada ativa pode estar implantado sob a torre ou fora de sua projeção.


Em se tratando de empreendimentos não residenciais, é necessário atentar que caso esteja sob a projeção da torre, tornando o Lobby de acesso ao edifício um compartimento vedado e enclausurado, o mesmo se tornará computável.

Essa determinação não está explicitamente grafada nas leis, mas trata-se de uma interpretação que tem sido exigida no processo de aprovação, até que se publique uma regulamentação específica para estes casos.

Fonte: Código de Obras ilustrado

Isto ocorre porque o texto do Código de Obras diz que “não é considerada área construída computável no prédio de uso não residencial o pavimento térreo sem vedação”, ou conhecido como "térreo em pilotis" como demonstrado na figura. Uma vez que se torne vedada por outros compartimentos, infere-se que deixa de atender a esta condição.


Lembrando que entende-se por térreo NR não computável controle de acesso, caixas de escada e compartimentos de apoio, limitado a 30% da área total do pavimento.

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3 - USOS:

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  • Os usos permitidos são aqueles que a zona permitir (conforme Quadros 4 e 4A da Lei de Zoneamento 16.402/16)

  • Os usos vetados são: atividades de armazenamento e distribuição de carga, guarda de bens móveis, edifícios-garagem e estacionamento de veículos

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4 - VAGAS:

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  • É permitida até 1 vaga para cada 70m² construído de Fachada Ativa, com área máxima de 32m² por vaga (para que possa ser coberta e não computável), sendo opcional sua adoção.


  • Atendimento de vagas especiais (PNE/PCD) e idoso de acordo com o Código de Obras, ou seja, uma porcentagem das vagas adotadas, e bicicleta, carga/descarga e caminhão de acordo com as exigências específicas do uso NR adotado, através do Quadro 4A da LPUOS ("Lei de Zoneamento").


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Referências na lei:

PDE (Lei 16.050/14): Art. 23, 27, 176

Zoneamento (Lei 16.402/16): Art. 5,57, 62, 71, 82, 83, 87, 126


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