• Mariana Bressane

O que é terraço técnico?

O nome terraço técnico não existe, oficialmente. Apesar de muito usado na comercialização de imóveis, esse termo que diz respeito ao local que abriga exclusivamente equipamentos de ar condicionado de uma unidade privativa (residencial ou não), composto normalmente por espaço aberto fechado apenas por guarda-corpo, não existe no âmbito da legislação edilícia e do licenciamento de projetos.

O que existe é uma Área Técnica: um espaço sem permanência humana, destinada a instalações e equipamentos, e classificada como área construída não computável para efeito de CA, conforme definido pelo Código de Obras e Edificações (COE) de 2017 - Lei 16.642.

Esse conceito se estende para qualquer tipo de área técnica, como aquelas de garagem, ático e outras instalações do edifício, podendo estar locada em qualquer pavimento. A diferença da área técnica de ar condicionado da unidade é que normalmente ela constitui uma área privativa, enquanto as demais são áreas de uso comum do edifício. Sua classificação e uso independem de serem fechadas, enclausuradas ou abertas e protegidas por peitoril ou guarda-corpo como as descritas acima (sendo neste caso informalmente comparadas à “terraços”).

Nada impede que a área destinada para equipamentos da unidade seja alocada em um terraço, desde que o mesmo atenda às exigências legais para este tipo de ambiente (leia mais aqui). Mas desde que a legislação recente passou a permitir a adoção dessas áreas específicas para uso técnico e igualmente não computáveis em “adição” ao terraço não computável permitido pela legislação (e quem tem um limite máximo), ela se tornou mais usual nos projetos.

Embora não exista um limite máximo de área permitido para Áreas Técnicas, existe um limite para o total de área construída não computável da edificação (equivalente a 59% da total construída, leia mais aqui).


E ainda, a fim de regulamentar o uso desse tipo de ambiente, é necessário juntar ao processo de licenciamento da edificação os seguintes documentos, elaborados pelo(s) profissional(is) responsável(is) pelo(s) projeto(s) das instalações:

  1. Planta de lay-out das áreas técnicas, contendo os equipamentos que serão instalados;

  2. Quadro de áreas por ambiente e total, correspondentes às áreas técnicas propostas;

  3. Memorial justificativo das instalações propostas compatíveis às áreas técnicas propostas, assinado pelo projetista responsável;

  4. ART/ RRT do projetista responsável;

  5. Anuência do proprietário do imóvel.

Essa exigência consta em Resolução e vem sendo solicitada pela Prefeitura para todas as áreas técnicas do edifício, não apenas às áreas privativas para ar condicionado. E constará ressalvado em alvará de aprovação, alvará de aprovação e execução, auto de regularização e certificado de conclusão que não será permitida a permanência humana nas referidas áreas técnicas.

Essas medidas visam evitar o superdimensionamento destas áreas, que no projeto Legal levam a sigla "AT", e seu uso para finalidades diversas daquelas permitidas.


Localização


Embora não esteja grafado na legislação, a Prefeitura têm vetado soluções dentro das unidades privativas que representem áreas técnicas acopladas na periferia de terraços (estes que muitas vezes são utilizados como área de serviço nas unidades).


Esta solução não é permitida se a A.S. for um terraço

Esta solução, que já foi muito adotada em projetos recentes na cidade, hoje é vista com ressalvas nos processos de licenciamento das edificações. Considerando que o terraço é, conceitualmente segundo o COE, uma “peça justaposta à edificação (...) complementar à unidade residencial ou não residencial, não abrigando função essencial ao pleno funcionamento da unidade”, entende-se que é indevido locar uma outra área funcional da unidade que tenha seu acesso e/ou funcionamento dependente do terraço.

Esta solução é permitida se a A.S. for computável

Assim, é recomendável que a área técnica da unidade seja acessada diretamente por áreas “internas” e computáveis da unidade.



Vale ressaltar ainda, que as áreas técnicas em qualquer pavimento a partir do nível térreo são computáveis para efeito de Taxa de Ocupação (TO, leia mais aqui).



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