O que é terraço técnico e como projetar?

O nome terraço técnico não existe, oficialmente. Apesar de muito usado na comercialização de imóveis, esse termo que diz respeito ao local que abriga exclusivamente equipamentos de ar condicionado de uma unidade privativa (residencial ou não), composto normalmente por espaço aberto fechado apenas por guarda-corpo, e não existe no âmbito da legislação edilícia e do licenciamento de projetos.

O que existe é uma "Área Técnica": um espaço sem permanência humana, destinada a instalações e equipamentos, e classificada como área construída não computável para efeito de CA, conforme definido pelo atual Código de Obras e Edificações (COE) - Lei 16.642/2017.

Esse conceito se estende para qualquer tipo de área técnica, como aquelas de garagem, ático e outras instalações do edifício, podendo estar locada em qualquer pavimento. A diferença da área técnica de ar condicionado é que normalmente ela constitui uma área privativa, enquanto as demais são áreas de uso comum do edifício. Sua classificação e uso independem de serem fechadas, enclausuradas ou abertas e protegidas por peitoril ou guarda-corpo como as descritas acima (sendo, neste caso, comparadas à terraços por sua semelhança visual, daí o apelido "terraço técnico").

Nada impede que o ar condicionado da unidade seja alocado em um terraço (leia mais sobre terraços não computáveis aqui). Mas desde que a legislação recente passou a permitir a adoção dessas áreas específicas para uso técnico e igualmente não computáveis, sem necessidade de consumir espaço dos terraços, ela se tornou mais usual nos projetos. E vale destacar que o contrário não é permitido: um "terraço técnico" não pode ser usado como terraço, ele deve ser exclusivamente

Embora não exista um limite máximo de área permitido para Áreas Técnicas, existe um limite para o total de área construída não computável da edificação (equivalente a 59% da total construída, leia mais aqui).

E ainda, a fim de evitar o superdimensionamento desses espaços, é necessário apresentar no licenciamento um conjunto de documentação que justifique tecnicamente o espaço e seu dimensionamento, a saber:

1. Planta de lay-out das áreas técnicas, contendo os equipamentos que serão instalados, corte e vista

2. Quadro de áreas por ambiente e total, correspondentes às áreas técnicas propostas;

3. Memorial justificativo das instalações propostas compatíveis às áreas técnicas propostas, assinado pelo projetista responsável;

4. ART/ RRT do projetista responsável;

5. Anuência do proprietário do imóvel.

E ainda, constará ressalvado em Alvará de aprovação/execução ou Certificado de regularização e Certificado de Conclusão, que não será permitida a permanência humana nas referidas áreas técnicas, a fim de garantir que o local não seja descaracterizado e tenha sua finalidade de uso desviada.

Detalhes de projeto

Apesar da menção no Código de Obras, por muito tempo não houve regulamentação mais detalhada a respeito. Na grande maioria dos projetos, esse "terraço técnico" era alocado adjacente à área de serviço, que por sua vez era aprovado como terraço não computável. Com o passar do tempo, a Prefeitura passou a vetar esse tipo de solução, tendo em vista que o terraço, segundo o COE, é uma peça complementar ao funcionamento da unidade que não abriga função essencial. Sendo assim entendeu-se que é indevido utilizar um terraço para dar acesso à área técnica, que por sua vez tem função essencial para a unidade.

Esse entendimento foi consolidado e resultou na Resolução CEUSO 141, publicada em 2021, que formalizou esta e outras condições para a área técnica privativa de ar condicionado, visando regulamentar os projetos e reforçar as medidas que visam evitar que o espaço venha a ser usado para outra função.

Desta forma, tornou-se obrigatório dar acesso por meio de uma área computável. Ainda, é obrigatório separá-lo com guarda-corpo caso esteja ao lado de um terraço.

Esta solução não é permitida se a A.S. for um terraço

Esta solução é permitida se a A.S. for computável

A solução abaixo demonstra um acesso correto, por meio de área computável.

Outra grande mudança trazida pela Resolução foi a proibição de acesso por meio de porta convencional, e sim obrigatoriamente por meio de abertura pequena que permita apenas a passagem do equipamento e a realização de manutenção (como a veneziana que se vê na imagem a seguir).

Vale ressaltar ainda, que as áreas técnicas em qualquer pavimento a partir do nível térreo são computáveis para efeito de Taxa de Ocupação (TO, leia mais aqui).

Texto do post atualizado em função da Resolução CEUSO/141/2021

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