As regras de parcelamento, uso e ocupação do solo para estes tipos de empreendimento, que visam atender famílias de baixa renda, seguem em parte a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), também conhecida como “Lei de Zoneamento” (16.402/16), mas possuem uma série de requisitos específicos que são dados pelo Decreto 59.885/2020, publicado em novembro passado, que veio a revogar e substituir o 57.377/2016 e legislação complementar vigente até então.
Resumo aqui os principais tópicos a serem considerados no projeto de edificações novas e seu licenciamento. Reformas, regularizações e requalificações possuem um capítulo próprio que não será descrito aqui.
As maiores novidades foram:
Inclusão dos requisitos da legislação edilícia (Código de Obras e correlata), que é de 2017 e portanto posterior e não contempladas no Decreto 57.377 de 2016
Aprovação por Procedimento Declaratório de empreendimentos de pequeno porte (detalhes abaixo)
Dispensa da necessidade de apresentação de Memória de Cálculo de área construída nas peças gráficas para aprovação (Projeto Legal)
Vale destacar que este tipo de empreendimento tem como fator incentivador o Coeficiente de Aproveitamento (CA) maior que o “normal”.
O valor varia de acordo com a zona em que está localizado o terreno, por exemplo:
Em ZEU: 6 para HIS e 5 para HMP (para os demais usos, é de 4)
Em ZC e ZM: 3 para HIS e 2,5 para HMP (para os demais usos, é de 2)
CONCEITOS GERAIS⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀
TIPOLOGIAS
▪︎ HIS: Habitação de Interesse Social, com as seguintes características:
a) área máxima de 70m² e mínima de 24m² (área coberta privativa da unidade podendo incluir o terraço)*
b) no máximo 1 sanitário
c) pé-direito mínimo de 2,30m para sanitário e área de serviço e 2,50m para os demais compartimentos;
d) máximo de 1 vaga de estacionamento
É dividida conforme a faixa de renda familiar em:
HIS1 - até R$ 2.994,00
HIS2 - de R$ 2.994,00 até R$ 5.988,00
▪︎ HMP : Habitação de Mercado Popular, com as seguintes características:
a) área máxima de 70m² e mínima de 24m² (área coberta privativa da unidade podendo incluir o terraço)*
b) no máximo 2 sanitários
c) pé-direito mínimo de 2,30m para sanitário e área de serviço e 2,50m para os demais compartimentos;
d) máximo de 1 vaga de estacionamento
É destinada a uma faixa de renda de R$ 5.988,00 até R$ 9.980,00
OBS: as faixas de renda tiveram seus valores atualizados neste Decreto, conforme já previsto no PDE (Plano Diretor Estratégico) a ser feito em frequência anual
*TERRAÇOS: se a unidade atender apenas ao mínimo de 24m² e o terraço for usado para compor esta área, ele deve ter no máximo 10% da área da unidade ou caso exceda, sua permissão caberá à avaliação da CAEHIS - Comissão de Avaliação de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social - no processo de aprovação.
▪︎EHIS: Empreendimento fora de ZEIS com 1 ou mais edificações, destinadas totalmente a HIS ou parcialmente (mínimo de 80% da área computável*) , podendo conter nos até 20% restantes, unidades HMP e outros usos complementares Residenciais (R) e Não Residenciais (nR, das subcategorias nR1 e nR2) conforme permitido pela zona (de acordo com o Quadro 4 da LPUOS).
* ou 60% se em ZC-ZEIS
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▪︎EHMP: Empreendimento fora de ZEIS com 1 ou mais edificações, destinadas totalmente a HMP ou parcialmente (com mínimo de 80% da área computável). Pode conter HIS, que pode ser somado ao total HMP. Os até 20% restantes pode conter outros usos complementares R e nR (das subcategorias nR1 e nR2) conforme permitido pela zona (de acordo com o Quadro 4 da LPUOS).
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OBS: No caso da circulação comum de acesso às unidades HIS e HMP ser computável, ela contabiliza na soma dos 80%. Lembrando que critério de circulação computável ou não computável segue o disposto na LPUOS, em seu Art.62.
▪︎EZEIS: empreendimento habitacional de interesse social localizado na zona de uso ZEIS (Zona Especial de Interesse Social) que contém destinação obrigatória de parte da área construída computável para HIS. Existe uma porcentagem a distribuir entre HIS-1 e HIS-2 definida no Quadro 3 do Decreto, aplicável a edificações novas e reformas com mudança de uso ou com alteração de pelo menos 50% da área existente regular. A aplicação depende ainda de algumas condições específicas de área de terreno, tipo de imóvel e de licenciamento, dependendo da ZEIS, que devem ser consultadas (Art.9 do Decreto).
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Os citados empreendimentos podem ser produzidos por agentes públicos ou privados, sendo qualquer um para EHMP/HMP, e alguns elencados para HIS/EHIS/EZEIS. A responsabilidade pela correta destinação das unidades conforme as faixas de renda é do proprietário/possuidor.
Quando os EHIS ou EHMP não atingem as porcentagem indicadas acima, deixam de se enquadrar como tal e se tornam empreendimentos mistos, seguindo as regras da LPUOS para os usos diversos e o Decreto atual para a área computável destinada a HIS e HMP, inclusive o desconto em outorga onerosa.
TIPOLOGIAS DE EMPREENDIMENTOS
EHIS, EHMP e EZEIS podem ser produzidos como: Conjunto Horizontal, Conjunto Vertical e Habitação Unifamiliar.
É necessário checar a permissão de cada tipologia em cada zona de uso, no Quadro 1 do Decreto.
O Conjunto Horizontal pode ser:
EHIS-h1/EHMP-h1: casas geminadas, com frente para via oficial de circulação (existente ou futura)
EHIS-h2/EHMP-h2: casas superpostas (2 casas agrupadas verticalmente) no mesmo lote, com frente para via oficial de circulação (existente ou futura)
EHIS-h3/EHMP-h3: condomínio (conjunto residencial horizontal de casas isoladas, geminadas ou superpostas) com acesso independente a cada unidade habitacional por via de circulação de veículos ou de pedestres interna ao próprio conjunto
O Conjunto Vertical (EHIS-v/EHMP-v) é composto por mais de 2 unidades habitacionais, agrupadas verticalmente em edifícios de apartamentos com áreas comuns, com acesso direto à via oficial ou via interna ao conjunto.
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Quando há parcelamento do solo envolvido no projeto (PIS) nos casos de habitação de Interesse Social (EHIS e EZEIS) fica categorizado como Plano Integrado, que licencia simultaneamente o desmembramento/remembramento dos lotes e a edificação, e se aplica tanto a habitação unifamiliar quanto conjunto horizontal - ambos com até 10m de altura total e 3 pavimentos - e conjunto vertical.
Quando produzido pela iniciativa privada, EHMP não inclui residências unifamiliares, somente conjunto horizontal e vertical.
ASPECTOS GERAIS DA IMPLANTAÇÃO
O lote deve ter no máximo 20.000m² (acima disso sujeita-se a Parcelamento de Solo).
EZEIS E EHIS devem comportar no máximo 400 unidades HIS por lote/gleba (inclusive em caso de parcelamento de solo no Plano Integrado).
As unidades destinadas a outros usos podem exceder este número.
Admite-se um número superior de unidades HIS se produzido por poder público ou por iniciativa privada enquadrada nos programas públicos de Habitação Social, como MCMV, desde que organizado em subcondomínios com no máximo 300 unidades cada, compartilhando apenas o acesso do empreendimento.
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ACESSOS
Para EHIS, EHMP e EZEIS, é necessário atender acesso por via oficial com largura mínima de 8m. Ou 6m se até 100 unidades (sujeito a análise da Prefeitura).
Ainda, em EHIS e EZEIS com até 20 unidades sem vagas pode ser aceita largura menor que 6m com acesso por via exclusiva de pedestres (sujeito a análise da Prefeitura).
OBS: A largura da via pode ter variação de até menos 10%, medida na parte mais estreita da quadra em que se encontra o lote (ou em caso de largura variável, medida na parte mais estreita do trecho da entrada do empreendimento até a próxima esquina), apresentada no Levantamento Planialtimétrico.
O lote deve ter frente mínima de 5m, ou menos se empreendimento com até 20 unidades (sujeito à análise da Prefeitura) desde que garantidos os acessos de acordo com o Código de Obras e normas pertinentes.
VIAS INTERNAS
As vias internas devem ser pavimentadas e atender às seguintes larguras mínimas:
▪︎ pedestres:
a) 1,20m quando der acesso a até 20 unidades;
b) 2,40m se mais de 20 unidades, podendo ser atendida em 2 faixas de 1,20m não contíguas,
▪︎ circulação de veículos:
a) 2,75m quando der acesso a até 60 vagas ou constituir faixa com sentido único;
b) 5,50m se mais de 60 vagas, sendo 2,75m para cada faixa de circulação.
As circulações internas aos blocos edificados devem seguir as normas pertinentes, como as de Acessibilidade, garantindo corredores de pelo menos 1,50m de largura quando a distância a percorrer até as saídas e circulações verticais forem maiores que 10m.
ESTACIONAMENTO
As vagas para automóveis, motos e bicicletas são facultativas, e quando propostas devem seguir o dimensionamento do Código de Obras inclusive para áreas de circulação e manobra.
A quantidade máxima fica limitada a 1 vaga por unidade, como descrito na seção Conceitos.
Quando houver uso nR complementar, deve-se seguir para as vagas o Quadro 4A da Lei 16.402/16 (LPUOS).
LAZER
Conjunto Horizontal ou Vertical com mais de 20 unidades deve dispor de espaço de uso comum do condomínio, com acessibilidade, tendo no mínimo:
▪︎ Lazer Descoberto: equipado e com área equivalente a 2m² por unidade habitacional HIS ou HMP (excluem-se unidades de usos complementares), podendo ser dividido em mais de um local, com formato que permita a inserção de círculo de raio 2,50m.
▪︎ Lazer Coberto: com área equivalente a 0,50m² por unidade habitacional HIS ou HMP (excluem-se unidades de usos complementares), tendo como mínimo 12m².
Alternativamente, pode atender normas específicas do Programa MCMV ou outro em que se enquadre o empreendimento.
NÍVEL DE TÉRREO, GABARITO, VILA/ RUA SEM SAÍDA E RECUOS
Aplicam-se as mesmas regras gerais previstas na LPUOS, com pequenas exceções:
A EHIS e EZEIS não se aplica restrição de gabarito (28m) para aclives/declives maiores que 30%
Restrições de vila e rua sem saída não se aplicam a EZEIS
Lotes pertencentes à vila não poderão ser remembrados a lotes que não pertençam à vila, exceto se todos os lotes da vila forem remembrados para compor o terreno do empreendimento
Recuos laterais e de fundo são dispensados também (além de todos os demais casos previstos da LPUOS) quando lindeiros à área verde pública, entre edificações de um mesmo empreendimento (porém atendendo ao Afastamento de aeração e insolação) e no caso de terrenos menores que 250m² e 10m de frente, sujeitos a condições especiais se declividade maior que 30% (art.13 inciso III)
Recuo de frente fica dispensado também (além de todos os demais casos previstos da LPUOS) quando a altura máxima da edificação, medida a partir da cota de nível mais baixa no alinhamento até a laje de cobertura não ultrapassar 1,5 vez a largura da via de acesso à edificação, admitindo-se o escalonamento da edificação para a parte que ultrapassar tal metragem.
Os valores mínimos obrigatórios dos principais parâmetros (CA, TO, Gabarito, Recuos e Cota parte máxima de terreno) encontram-se no Quadro 2 do Decreto.
Sobre nível de térreo, veja esse post para mais detalhes.
ALARGAMENTO DE CALÇADA
O passeio público deve ter obrigatoriamente largura mínima de 5m em terrenos maiores que 2.500m² localizados em ZEIS, ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC, ZCa e 10.000m² em ZM.
Se o passeio existente não tiver esta largura, é necessário doar ou reservar a faixa de terreno necessária para o alargamento. Ela deve permanecer livre de construção e o gradil ou muro deve ser instalado recuado neste limite.
Em ambos os casos (ou se o passeio existente já apresentar 5m de largura) fica dispensado o recuo de frente, mesmo quando não obrigatório em função da área do terreno.
Em caso de DOAÇÃO: CA é aplicado sobre a área original do lote, já a TO (taxa de ocupação) e TP (taxa de permeabilidade) e Fachada Ativa sobre a área remanescente.
Em caso de RESERVA: CA, TO, TP e Fachada Ativa são todos aplicados à área original do lote
Lembrando que ainda há de se considerar eventuais diferenças (se dentro dos 5% permitidos) entre área real e área de escritura, sendo cada parâmetro aplicado da forma mais restritiva (CA e TO pela menor área, TP e doação de áreas públicas - em casos de Parcelamento de solo - pela maior área).
FRUIÇÃO, FACHADA ATIVA E COTA DE SOLIDARIEDADE
Fruição e Fachada Ativa são opcionais, e quando adotadas devem seguir a LPUOS.
Cota de Solidariedade é obrigatória em EHMP com área computável superior a 20.000m².
TAXA DE PERMEABILIDADE (TP)
A taxa de permeabilidade mínima é dada pelo Quadro 4 do Decreto. A área permeável pode ser alocada na faixa de reserva de calçada, se houver, desde que obedecidas as disposições dos Manuais de Calçadas da Prefeitura e demais normas e legislação aplicáveis.
A aplicação da Quota Ambiental é opcional, e quando adotada deve seguir a LPUOS. Para que se possa adotar a redução de até 50% na TP é necessário adotá-la.
Já os reservatórios de controle de escoamento superficial e de aproveitamento de águas pluviais são obrigatórios para edificações novas acima de 500m² de terreno.
DISPOSIÇÕES EDILÍCIAS
Excetuados os casos de Plano de Urbanização, quando aprovado por legislação específica que possua parâmetros próprios, temos:
AERAÇÃO E INSOLAÇÃO
Aplicam-se as mesmas condições de Afastamento previstas no Código de Obras e Decreto Regulamentador, bem como a possibilidade poço de aeração ali prevista.
Leia este post para mais detalhes.
AQUECIMENTO SOLAR
O EHIS e EZEIS fica dispensado da obrigação de aquecimento solar previsto no Código de Obras.
ACESSIBILIDADE
Nos Conjuntos Horizontais e Verticais no mínimo 3% das unidades habitacionais devem ser acessíveis para o uso de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, assim como as áreas comuns seguindo a Legislação Federal, e as normas técnicas como a NBR 9050.
Nos casos desobrigados de conter elevador, deve ser previsto espaço para futura instalação de equipamento mecânico para transporte vertical para acesso às demais 97% de unidades não acessíveis.
ELEVADORES
A edificação com mais de 5 andares ou com desnível superior a 12,00 m contado do piso do último andar até o piso do andar inferior, incluídos os pavimentos destinados a estacionamento, deve conter elevador de passageiro servindo a todos os pavimentos da edificação, na quantidade de:
No mínimo 1 se até 10 andares e desnível até 24m
No mínimo 2 se mais de 10 andares ou desnível maior que 24m
Pelo menos 1 dos elevadores precisa estar ligado à circulação vertical comum (escada ou rampa) com largura mínima de 1,20m. Os demais elevadores podem ser acessados por largura de 0,80m.
Se aplicam as exigências de acessibilidade e de segurança contra incêndio da legislação pertinente, bem como o cálculo de tráfego para a correta quantificação e dimensionamento do(s) elevador(es).
ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
Aplicam-se as mesmas regras gerais previstas no COE e LPUOS, com destaque para:
terraço com área máxima de 5% da área remanescente do terreno, respeitando o limite descrito no item Conceitos no início do artigo
limite total de 59% da área construída (excluídos nR incentivados e outros)
Mais detalhes neste post sobre Área Não Computável.
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Quando as disposições da LPUOS forem menos restritivas que as disposições do Decreto de EHIS/EHMP/EZEIS, eles poderão ser aceitos a critério de análise da Prefeitura, bem como em caso de questões não previstas no atual Decreto.
OUTORGA ONEROSA
O direito de construir acima do CA básico até o limite do CA máximo é gratuito para para todas as subcategorias de uso dos empreendimentos EZEIS e EHIS. Em EHMP, caso contenha unidades HIS, a gratuidade se aplica a esta parcela apenas (isto é, à área computável destinada a esse uso). Para as unidades HMP e outras subcategorias de uso que existam no empreendimento, calcula-se o valor de outorga proporcional à cada um. Recomendo ver este video sobre cálculo de Outorga usando a planilha da Prefeitura. O valor de Fator Social - que compõe a fórmula de cálculo - de HIS é zero, portanto a respectiva outorga resulta em valor nulo. O Fator Social de HMP é relativamente baixo, menor que muitos outros usos, o que também constitui um incentivo.
A isenção da contrapartida financeira se estende também aos imóveis dentro de perímetro de Operação Urbana, sendo permitido também a adoção dos demais parâmetros incentivados previstos em cada Operação. Mais detalhes são abordados pelo Decreto 59.886/2020, expedido na mesma data do Decreto 59.885, e todos os detalhes estão neste post do Blog.
PARCELAMENTO DE SOLO
O parcelamento do solo resulta em lotes destinados à habitação de interesse social, podendo se dar nas seguintes modalidades:
1- Loteamento: subdivisão de lote/gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação públicas com eventual modificação do sistema viário existente (modalidade obrigatória para lote/gleba maior que 100.000m²)
2- Desmembramento: subdivisão de gleba/lote em lotes, sem modificação do sistema viário existente, com ou sem destinação de área pública (obrigatória para lotes maiores que 20.000m², nas porcentagem entre 15 e 40% conforme definido no Quadro 6 do Decreto)
3 - Remembramento: reagrupamento de lotes para edificar, sem interferência ou modificação do sistema viário existente
4- Reparcelamento do solo: reagrupamento de lotes/glebas e sua posterior divisão em novos lotes com dimensões, localização ou configuração distinta da situação original, sem interferência ou modificação do sistema viário existente
5 - LHIS (Loteamento de Interesse Social para produção de Lotes Habitacionais de Interesse Social) : destinados à produção de unidades habitacionais unifamiliares de HIS.
Todos os detalhes e condições de Parcelamento de Solo, bem como Plano Integrado e Plano de Urbanização fazem parte do Capítulo 4 do Decreto e é um assunto extenso que não será tratado neste post, bem como as regras para seu Licenciamento.
Deixe nos comentários abaixo caso tenha interesse num post sobre esse tópico.
LICENCIAMENTO
EDIFICAÇÕES
As regras para o licenciamento de edificações seguem o disposto no Código de Obras.
As peças gráficas (Projeto Legal) para Alvará de Aprovação/Execução são aquelas previstas na Portaria 221/SMUL-G/2017, bem como a documentação e declarações dos responsáveis pelo empreendimento quanto ao atendimento da legislação aplicável. Destaco, como novidade do Decreto, a extinção da necessidade de apresentação das Memórias de Cálculo analítica de área construída dos pavimentos do projeto.
Ainda, é necessário apresentar Declaração (modelo contido no Anexo II do Decreto) referente à comercialização das unidades HIS-1, HIS-2 e HMP. A destinação das unidades HIS e HMP saem grafadas nos Alvarás e devem ser averbadas na Matrícula.
Algumas exceções na documentação e projetos são previstas nos casos de imóveis de propriedade pública.
Para fins de pedido de Projeto Modificativo, admite-se eventual alteração de subcategoria de uso nos usos complementares (20% de usos não HIS/HMP).
Caso o projeto não atenda a exigência (aplicável a Modificativo) de alteração máxima de 5% em áreas computáveis, não computáveis e TO, é permitido a desistência e cancelamento do alvará emitido, se ainda estiver no período de vigência, dando lugar a uma nova aprovação com legislação e condições vigentes na ocasião do novo pedido.
Quando envolver parcelamento do solo com geração de mais de um lote, admite-se Projeto Modificativo para os lotes que ainda não tiveram seu Certificado de Conclusão Parcial emitido, caso o Alvará de Execução ainda esteja vigente e garantido o atendimento das porcentagens obrigatórias.
OUTROS
Não se aplicam as disposições de Pólo Gerador de Tráfego (PGT) em EHIS e EZEIS
É dispensada a apresentação de EIV/RIV (Estudo/ Relatório de Impacto de Vizinhança) para EHIS, EHMP e EZEIS até a aprovação de Lei específica (artigo 151 do PDE).
Em área de mananciais é necessário atender a legislação estadual pertinente, quando mais restritiva
PROCEDIMENTO DECLARATÓRIO
Para alguns casos - descritos abaixo - poderá ser requerida por meio eletrônico via sistema Aprova Digital (mais detalhes neste post), o Alvará de Aprovação e Execução e o Certificado de Conclusão para HIS, o que significa em outras palavras obter a licença de forma automática e instantânea sem necessidade de aguardar a avaliação técnica do projeto e da documentação como os processos convencionais. O responsável técnico deve protocolar o pedido com toda documentação necessária, a ser avaliada pelo sistema. Mais detalhes na regulamentação constam na Portaria SEL nº 50/2020.
Aplicável a empreendimentos com:
Até 50 unidades
Terreno de até 500m²
Máximo de 2 blocos.
Exceções para áreas:
tombadas, preservadas ou contidas em perímetro de área tombada, ou localizadas no raio envoltório do bem tombado;
situadas em área de proteção dos mananciais, ambientais ou de preservação permanente - APP;
situadas em área que necessite de consulta obrigatória ao Serviço Regional de Proteção ao Vôo - SRPV;
que abriguem atividade considerada Pólo Gerador de Tráfego;
com incidência de mais de uma zona de uso no local
sujeitas a licenciamento ambiental, inclusive quando se aplicar a Quota Ambiental para redução da TP
atingidas por melhoramento viário previsto em lei
na forma estabelecida no "caput" do artigo 103, da Lei nº 16.642, de 09 de maio de 2017;
potencialmente contaminadas, suspeitas de contaminação e contaminadas;
atingidas total ou parcialmente por decreto de utilidade pública - DUP ou Decreto de Interesse Social - DIS em vigor ou que sejam objeto de processo de desapropriação;
que não possuam frente para logradouro público oficial;
com incidência de INCRA;
que necessitem de anuência ou autorização de outros órgãos públicos competentes.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os empreendimentos EHIS, EHMP e EZEIS ficam isentos da Taxa para Exame e Verificação dos Pedidos de Documentos de Controle da Atividade Edilícia (TEV/COE) e demais preço públicos envolvidos no licenciamento.
Os processos protocolados antes da vigência do Decreto, em 04/11/20 seguem sendo analisados pelo Decreto 57.377/16, exceto em caso de solicitação formal pelo interessado.